ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Lichtenfels, Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Immighäuser Straße 4 und 6 im Lichtenfelser Ortsteil Goddelsheim besteht aus zwei rechtlich selbstständigen Flurstücken (369/1 und 369/3) mit einer Gesamtgröße von 1.384 m². Auf dem größeren Flurstück (979 m²) befindet sich ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 252 m², aufgeteilt in drei vermietete Wohneinheiten. Auf dem kleineren Flurstück (405 m²) steht ein im Jahr 1976 errichteter, eingeschossiger Lebensmittelmarkt mit einer Nutzfläche von ca. 258 m². Beide Grundstücke bilden wirtschaftlich eine Einheit, werden im Verfahren jedoch primär einzeln ausgeboten. Der bauliche Zustand beider Gebäude ist als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Dies schlägt sich in einer äußerst geringen Restnutzungsdauer nieder: Für das im Jahr 1950 errichtete Mehrfamilienhaus beträgt diese lediglich 13 Jahre, für den Lebensmittelmarkt sogar nur 4 Jahre (Exposé S. 3, 4). Genaue Beschreibungen des Innenzustands liegen im Kurzexposee nicht vor, weshalb Bieter mit unvorhersehbaren Sanierungskosten im Innenausbau rechnen müssen. Stellplätze sind auf den Freiflächen vorhanden, Garagen existieren nicht. Ein massives rechtliches und wirtschaftliches Risiko stellt die Überbausituation dar: Das Gebäude des Lebensmittelmarktes auf Flurstück 369/3 ragt baulich auf das Nachbargrundstück 369/1 über. Zudem liegt eine Notwegesituation vor, da Flurstück 369/1 keinen direkten, rechtlich gesicherten Zugang zur öffentlichen Straße besitzt und diese nur über Flurstück 369/3 erreichen kann (Exposé S. 2). Sollten die Grundstücke von unterschiedlichen Bietern erworben werden, drohen komplexe rechtliche Auseinandersetzungen um Notwegerechte und Überbaurenten nach dem BGB. Erschwerend kommt hinzu, dass der Pachtvertrag des Lebensmittelmarktes der Gutachterin nicht vorlag, wodurch die Pachtkonditionen rechtlich ungesichert sind. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass ein Erwerb nur im Rahmen eines Gesamtausgebots beider Grundstücke sinnvoll ist. Der offizielle Gesamtverkehrswert der Einzelausgebote liegt bei 117.000 EUR, während der gemeinsame Verkehrswert als wirtschaftliche Einheit auf 139.000 EUR taxiert wurde. Bei einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von ca. 17.928 EUR ergibt sich theoretisch eine sehr hohe Bruttomietrendite, die jedoch durch den unmittelbar bevorstehenden, massiven Modernisierungsbedarf stark relativiert wird.