ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein Dreifamilienhaus mit Anbau und Garagen in Marl, das im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten wird. Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 03.03.2026 auf 201.000,00 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, gestützt durch das Sachwertverfahren, wobei ein Liegenschaftszinssatz von 2% und ein Sachwertfaktor von 0,95 angewendet wurden. Ein Wertabschlag von 10.000 EUR für sichtbare Bauschäden und ein Sicherheitsabschlag von 15.087,34 EUR für die fehlende Innenbesichtigung wurden berücksichtigt. Die Gesamtwohnfläche des Dreifamilienhauses beträgt ca. 201 m², aufgeteilt in eine EG-Wohnung (ca. 115 m²), eine OG-Wohnung (ca. 56 m²) und eine DG-Wohnung (ca. 30 m²). Zusätzlich gehören zwei Garagen zum Objekt. Laut Eigentümer ist eine Wohneinheit selbst genutzt, eine vermietet und eine unvermietet; die Ist-Miete der vermieteten Einheit ist unbekannt. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf insgesamt ca. 1.341,78 EUR monatlich bzw. 16.101,36 EUR jährlich geschätzt, was bei vollständiger Vermietung eine Bruttorendite von ca. 8,01% ergeben könnte. Der bauliche Zustand wird als unterdurchschnittlich für die Baualtersgruppe beschrieben, mit erkennbaren großflächigen Putzschäden am Anbau und einem zugemauerten Garagentor. Es besteht ein augenscheinlicher Unterhaltungsstau. Modernisierungen umfassen eine Gasheizung und Fenster/Rollläden aus den 80er Jahren. Die Wärmedämmung von Dach und Außenwänden ist als nicht zeitgemäß einzustufen. Die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen wurde nicht geprüft, was ein erhebliches Risiko darstellt. Die Innenbesichtigung des Objekts war dem Gutachter nicht möglich, da der Eigentümer den Zugang verweigerte. Die Bewertung basiert daher auf dem äußeren Anschein, Bauakten und Annahmen. Dies führt zu Unsicherheiten bezüglich des tatsächlichen Zustands und der Ausstattung der Innenräume sowie der technischen Installationen. Der rückwärtige Garten und ein Baukörper hinter den Garagen waren ebenfalls nicht einsehbar bzw. nicht genehmigt und wurden nicht berücksichtigt. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten sind laut Verzeichnis nicht vorhanden. Es wird darauf hingewiesen, dass Eintragungen in Abteilung II und III des Grundbuchs im Gutachten nicht berücksichtigt wurden und deren Verbleib im Versteigerungstermin geklärt werden muss. Vor einem Gebot ist eine umfassende Prüfung des Innenzustands, der technischen Anlagen und der genauen Mietsituation unerlässlich.