ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Mörfelden-Walldorf, Hessen

Das Versteigerungsobjekt ist ein zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit Nebengebäuden auf einem 284 m² großen Grundstück in der Schafgasse 26, 64546 Mörfelden-Walldorf. Die Mikrolage im Stadtteil Mörfelden wird als sehr gut bis gut eingestuft, insbesondere dank der hervorragenden Verkehrsanbindung an das Rhein-Main-Gebiet sowie der Nähe zum Frankfurter Flughafen (8,6 km) und Bahnhof Walldorf (3,2 km). Die umgebende Bebauung ist geprägt von mehrgeschossigen Wohngebäuden in einem gewachsenen, ruhigen Wohnumfeld. Das Gebäude weist ein fiktives Baujahr von 1960 auf, wobei das exakte Ursprungsbaujahr unbekannt ist. Die Gesamtwohnfläche beträgt laut vorliegenden Grundakten ca. 320 m², verteilt auf vermutlich 6 Wohneinheiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Der allgemeine Unterhaltungszustand wird als unbefriedigend beschrieben. Es zeigen sich deutliche alters- und witterungsbedingte Verschleißerscheinungen an Fassaden und Fenstern, insbesondere im Dachgeschoss. Ein energetisches Kurzgutachten stuft das Objekt in die schlechteste Effizienzklasse H ein (Endenergiebedarf von 308,1 kWh/(m²·a)), betrieben durch eine Ölheizung. Eine Innenbesichtigung der Wohnungen war der Sachverständigen nicht möglich, da die Mieter den Zutritt verweigerten. Daher wurde die Bewertung mit einem Sicherheitsabschlag von 10 % vorsichtig vorgenommen. Im Grundbuch (Abteilung II) sind keine wertrelevanten Eintragungen oder Baulasten verzeichnet. Ein wesentliches Risiko stellt die Unklarheit über den tatsächlichen Zustand der Wohnungen dar. Zudem ist nicht gesichert, ob der Ausbau des Dachgeschosses zu zwei Wohneinheiten baurechtlich genehmigt wurde. Für dringend erforderliche Maßnahmen zur Gewährleistung der Ertragsfähigkeit wurden im Gutachten pauschal 20.000 € als Wertminderung sowie ein Sicherheitsabschlag von rund 35.758 € angesetzt. Für opportunistische Investoren bietet das Objekt durch den Wegfall der gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) die Chance auf einen günstigen Einstieg unter dem festgesetzten Verkehrswert von 543.000 €. Der hohe Modernisierungsbedarf und das Risiko unentdeckter Mängel im Innenbereich erfordern jedoch eine detaillierte Sanierungskalkulation und ausreichendes Eigenkapital. Nach erfolgreicher energetischer Modernisierung und Klärung der Mietverhältnisse verspricht die Lage langfristig eine sehr gute und wertstabile Vermietbarkeit.