TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Münster, Nordrhein-Westfalen

Die zur Zwangsversteigerung stehenden Mehrfamilienhäuser Hammer Straße 292 und 292 a/b befinden sich im Düesbergviertel von Münster, ca. 3,3 km südlich der Innenstadt. Die beiden Grundstücke weisen eine Gesamtfläche von 1.114 m² auf (Flurstück 176: 488 m², Flurstück 177: 626 m²). Aufgrund enger Verflechtungen wie gegenseitiger Hofzufahrten, gemeinsamer Hausanschlüsse und Stellplatznutzungen bilden sie eine wirtschaftliche Einheit. Der vom Amtsgericht festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 1.751.000 €, aufgeteilt in 692.000 € für das Hinterhaus (292 a/b) und 1.059.000 € für das Vorderhaus (292). Der bauliche Zustand der Gebäude (Baujahre 1950 und 1954) ist altersgemäß, weist jedoch erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf auf. Im Gutachten werden Feuchtigkeitsschäden an Kellerwänden, Balkonen und im Anbau (inklusive Schimmelbildung) sowie Fugenschäden an den Fassaden beschrieben. Zudem ist die Haustechnik teilweise veraltet; in mindestens einer Wohnung fehlt eine Zentralheizung (Beheizung per Elektroofen). Ein gravierendes Risiko stellen ungenehmigte Umbauten dar: Für den Ausbau des Spitzbodens zu Wohnzwecken in Haus 292 a sowie für den Umbau des Anbaus zur Büroeinheit in Haus 292 liegen keine behördlichen Genehmigungen vor. Die aktuelle monatliche Ist-Miete beläuft sich auf ca. 5.015,23 €, wobei mehrere Einheiten (darunter zwei Wohnungen und die Büroeinheit) leer stehen und eine Wohnung vom Miteigentümer selbst genutzt wird. Der Gutachter beziffert die nachhaltig erzielbare Jahresmarktmiete (Soll-Miete) auf insgesamt 96.660 € (36.360 € für Haus 292 a/b und 60.300 € für Haus 292). Dem stehen deutliche Lagebeeinträchtigungen durch Straßenlärm der Hammer Straße (B54), Schienenverkehr und die Nähe zum Preußen-Stadion gegenüber, was im Gutachten zu Bodenwertabschlägen von 10 % bzw. 15 % führte. Fazit: Dieses Paket eignet sich vor allem für professionelle Entwickler, die den Modernisierungsstau systematisch abbauen und die baurechtlichen Unklarheiten legalisieren können. Aufgrund der nur teilweisen Innenbesichtigung und der ungenehmigten Flächen sollten erhebliche Risikopuffer in die Kalkulation einfließen.