ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Oebisfelde-Weferlingen, Sachsen-Anhalt

Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein ca. 1922 errichtetes, einseitig angebautes und nicht unterkellertes Mehrfamilienhaus in 39646 Oebisfelde-Weferlingen, Ortsteil Breitenrode, Bauernende 34. Das Objekt steht auf einem 479 m² großen Flurstück und umfasst zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Ursprünglich als Pferdestall erbaut und später als Konsum bzw. Gaststätte mit Wohnungen genutzt, beinhaltet das Gebäude derzeit fünf Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 469 m² sowie eine rückwärtige Garage und einen unfertigen Anbau im Rohbauzustand. Breitenrode ist ein beschauliches Straßendorf am Rande des Biosphärenreservats Drömling und liegt rund 25 km östlich von Wolfsburg sowie unweit der Bundesstraße B 188. Die Anbindung an den regionalen Nahverkehr erfolgt primär über den Bahnhof im ca. 2,8 km entfernten Oebisfelde. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird sachverständig als befriedigend bis mangelhaft mit einfacher Ausstattungsqualität eingestuft. Besonders schwer wiegen massive Feuchtigkeitsschäden an Außenwänden, Decken und Dachschrägen sowie Pilzbefall an der rückwärtigen Garage und Unterseite der Dachterrasse, wobei eine gravierende Zerstörung der Holzschalung durch den Weißen Porenschwamm festgestellt wurde; Hausschwammbefall kann konstruktiv nicht ausgeschlossen werden. Zudem weisen drei Räume im Erdgeschoss keine natürliche Belichtung auf und sind baurechtlich keine vollwertigen Aufenthaltsräume. Die Raumaufteilung entspricht teilweise nicht mehr modernen Wohnansprüchen. Der Instandhaltungsstau und die Mängelbeseitigungskosten wurden gutachterlich auf ca. 164.300 € kalkuliert. Energetisch besteht mit einem Bedarf von 256 kWh/(m²a) (Klasse H) dringender Sanierungsbedarf. Rechtlich ist das Grundstück Bestandteil des ausgewiesenen Denkmalbereichs „Kolonie Drömling“, weshalb Veränderungen an straßenseitig einsehbaren Fassaden, Dächern, Fenstern und Toren denkmalrechtlichen Erhaltungsauflagen unterliegen. Baulasten oder Altlasten sind ausweislich der Behördenauskünfte nicht verzeichnet, das Objekt gilt als erschließungsbeitragsfrei. Mietverhältnisse bestehen nicht; das Gebäude ist seit Anfang 2025 vollständig leerstehend. Der festgesetzte Verkehrswert von 106.000 € wurde vom Amtsgericht Haldensleben auf Basis des Ertragswertverfahrens beschlossen, wobei ein nachhaltiger Jahresrohertrag von 25.824 € bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,7 % unterstellt wurde. Fazit: Die Liegenschaft eignet sich ausschließlich für risikobewusste Sanierungsträger mit fundierter Bauerfahrung. Trotz des extrem niedrigen Einstiegspreises pro Quadratmeter dürfen die komplexen Mängelbeseitigungskosten und Abstimmungen mit dem Denkmalschutz nicht unterschätzt werden. Gelingt eine wirtschaftliche Grundrissbereinigung und energetische Sanierung, bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial im Pendlereinzugsgebiet Wolfsburgs.