ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Oldenburg, Niedersachsen

Das Bewertungsobjekt am Hirseweg 5 im beliebten Oldenburger Stadtteil Ofenerdiek umfasst ein eingeschossiges Wohnhaus, das aktuell als Dreifamilienhaus genutzt wird, jedoch baurechtlich nur als Zweifamilienhaus genehmigt ist. Das Grundstück verfügt über eine großzügige Gesamtfläche von 1.528 m², aufgeteilt in ca. 928 m² Bauland und ca. 600 m² Gartenland. Das Haupthaus stammt ursprünglich aus dem Jahr 1972, wurde jedoch durch einen straßenseitigen Anbau (Baujahr unbekannt) und einen modernen gartenseitigen Anbau im Jahr 2021 erweitert. Insgesamt ergibt sich eine Wohnfläche von ca. 411 m², die sich auf drei separate Wohneinheiten verteilt. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Gutachten als unterdurchschnittlich eingestuft. Zwar wurden in den letzten Jahren Modernisierungen im Innenbereich vorgenommen, diese weisen jedoch erhebliche qualitative Mängel auf. Zu den schwerwiegendsten Schäden gehören ein massiver Wasserschaden im Kellerbereich sowie eine mangelhaft und nicht handwerksgerecht fertiggestellte Heizungsanlage. Zudem wurden zahlreiche Gewerke im gesamten Gebäude unprofessionell ausgeführt. Außenbereiche wie das Eingangspodest und der Bodenbelag der Dachterrasse sind stark sanierungsbedürftig. Ein erhebliches Sicherheitsrisiko stellt zudem der fehlende zweite Fluchtweg im straßenseitigen Dachgeschoss dar, das lediglich über eine schmale Wendeltreppe erreichbar ist. Das größte rechtliche Risiko resultiert aus den massiven Abweichungen zur Baugenehmigung. Der rückwärtige Anbau aus dem Jahr 2021 wurde größer realisiert als genehmigt, und die Aufteilung in drei Wohneinheiten ist formell illegal. Käufer müssen mit behördlichen Nutzungsuntersagungen oder Rückbauaufforderungen rechnen, sofern keine nachträgliche Legalisierung gelingt. Fazit: Das Objekt eignet sich ausschließlich für Sanierungsspezialisten und erfahrene Investoren. Der festgesetzte Verkehrswert von 430.000 EUR spiegelt die Risiken nur teilweise wider. Ein rentabler Erwerb setzt einen deutlichen Abschlag beim Gebot sowie ein fundiertes Konzept zur baurechtlichen Legalisierung und bautechnischen Sanierung voraus.