TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt Auf der Jungfernheide 1 in 45661 Recklinghausen (Ortsteil Süd) umfasst ein einseitig angebautes Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und ca. 285 m² Gesamtwohnfläche auf einem 565 m² großen Grundstück. Das Ursprungsgebäude wurde um ca. 1953 zweigeschossig und voll unterkellert errichtet; im Jahr 2006/2007 wurde das Dachgeschoss genehmigt ausgebaut und mit der Wohnung im Obergeschoss links zu einer ca. 128 m² großen Maisonetteeinheit zusammengelegt. Die drei weiteren Wohneinheiten im EG und OG weisen jeweils ca. 51 m² bis 53 m² Wohnfläche auf. Die Mikrolage wird als einfache Wohnlage im Recklinghäuser Süden mit guter lokaler Infrastruktur und Verkehrsanbindung bewertet, weist jedoch Lärmimmissionen der nahegelegenen Bochumer Straße auf. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist überwiegend einfach und in Teilen schadhaft. Während das Dachgeschoss 2006/2007 modernisiert wurde, präsentieren sich die übrigen drei vermieteten Wohnungen weitgehend im bauzeittypischen, renovierungsbedürftigen Zustand. Zu den festgestellten Mängeln zählen Feuchtigkeitseinwirkungen an Dachflächenfenstern, eine nicht fachgerecht ausgeführte Loggia mit Wassereintrittsgefahr, Instandsetzungsbedarf an Bädern und Innentüren sowie das technische Lebensdauerende der Gas-Heizkessel und Warmwasserspeicher. Die Elektroinstallationen genügen teilweise nicht mehr zeitgemäßen Standards (fehlende FI-Schutzschalter). Zudem wurde eine vom Bergbau herrührende, leichte Schieflage des Baukörpers dokumentiert. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine Teilungsversteigerung. Für die Nutzung einer Fertigteilgarage auf dem Nachbargrundstück bestehen grundbuchlich gesicherte Grunddienstbarkeiten (Garagennutzungs- und Wegerechte) sowie korrespondierende Baulasten. Das Flurstück liegt im Geltungsbereich einer städtischen Vorkaufsrechtssatzung und im Prüfbereich für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach § 141 BauGB. Altlastenverdachtsmomente oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Behördenauskünften nicht, Erschließungskosten fallen nicht an. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 19.11.2025 normgerecht im Ertragswertverfahren ermittelt und auf 315.000 € festgesetzt, wobei besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale mit einem Gesamtabschlag von 24.200 € berücksichtigt wurden. Für Kapitalanleger bietet das Objekt bei einem Rohertragsfaktor von 14,52 ein solides Fundament, verlangt jedoch eine solide Sanierungs- und Liquiditätsreserve zur Beseitigung der baulichen Mängel.