ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Schwelm, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Hauptstraße 3 in 58332 Schwelm umfasst ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienwohnhaus auf einem 307 m² großen Reihengrundstück (Flurstück 983). Das Gebäude wurde um ca. 1830 in Fachwerkbauweise errichtet und steht unter Denkmalschutz. Die Mikrolage ist als mittlere bis relativ zentrale Innenstadtlage zu charakterisieren; das Stadtzentrum ist rund 500 m entfernt, Schulen, Verwaltung und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Straßenverkehrsimmissionen der Hauptstraße sind vorhanden. Das Wohnhaus weist ca. 300,00 m² Wohnfläche auf, gegliedert in drei Wohnungen: zwei im Erdgeschoss (57 m² und 73 m²) sowie eine zusammengelegte Einheit über Ober- und Dachgeschoss mit 170 m². Das Gebäude befindet sich in einem stark vernachlässigten und sanierungsbedürftigen Zustand. Der Gutachter stellte großflächige Feuchtigkeitsschäden im Gewölbekeller, Schimmelbefall, defekte Elektroleitungen, eine ausgefallene Gastherme im OG sowie einen Fäkalienaustritt aus einer Grundleitung im Hinterhof fest. Die Raumaufteilungen wurden im Laufe der Zeit ohne Baugenehmigung verändert. Öffentlich-rechtlich ist das Objekt durch den Denkmalschutz sowie vier eingetragene Baulasten (zwei Abstandsflächen- und zwei Wegebaulasten) auf ca. 80 m² Grundstücksfläche belastet. Das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf, eine Wohnungsbindung besteht nicht. Das Objekt ist voll bewohnt, wobei der Gutachtertermin nur als Teilbesichtigung stattfand (EG links und Teile des Kellers/Dachbodens waren nicht zugänglich). Aus Investorensicht bietet der festgesetzte Verkehrswert von 135.000,00 € eine günstige Einstiegsbasis bei einem kalkulierten Rohertrag von 18.772,80 € p.a. Die Wirtschaftlichkeit hängt jedoch entscheidend davon ab, ob die Sanierungskosten für Haustechnik, Feuchtigkeit und Denkmalschutzauflagen im kalkulierten Rahmen bleiben und die baurechtliche Nachgenehmigung ohne kostspielige Auflagen gelingt.