ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Schwerte, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf kommen zwei bebaute Erbbaurechte in verkehrsgünstiger Lage von Schwerte-Westhofen (Reichshofstraße 17 a und 19). Die Liegenschaft bildet eine wirtschaftliche Einheit und besteht aus einem zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten (insgesamt 283,56 m² Wohnfläche), einer Gewerbehalle (234 m² Nutzfläche, aufgeteilt in Malerbetrieb und Kfz-Werkstatt) sowie sechs Fertiggaragen. Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 2.321 m² (Flurstücke 2738 und 2739). Die Mikrolage ist durch eine Mischung aus Wohn- und Gewerbebebauung geprägt, wobei die nahegelegene Bahntrasse und das Westhofener Kreuz (A1/A45) zu Lärmimmissionen führen. Das Mehrfamilienhaus (Baujahr ca. 1964) befindet sich in einem unterdurchschnittlichen, sanierungsbedürftigen Zustand. Es bestehen Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, beschädigte Dachflächenfenster und eine unfertige Küche im Erdgeschoss. Drei der vier Wohnungen stehen derzeit leer. Die Gewerbehalle (Baujahr 1976) ist in einfacher Bauweise errichtet und weist ebenfalls Feuchtigkeitsschäden an der Decke sowie eine unfertige WDVS-Fassade auf. Positiv zu erwähnen sind die ca. 7 bis 10 Jahre alten Gasetagenheizungen und die Teilsanierung der Dachgeschosswohnung im Jahr 2002/2003. Das Erbbaurecht läuft nur noch bis zum 31.08.2060 (Restlaufzeit 34 Jahre), wobei ein jährlicher Erbbauzins von insgesamt 5.883,52 € zu entrichten ist. Ein massives Risiko stellen die fehlenden Baugenehmigungen für die sechs Fertiggaragen, die Hallenaufteilung und die Nutzungsänderung der Erdgeschoss-Wohnung dar. Zudem wurden im Gartenbereich des Wohnhauses erhebliche Bodenverunreinigungen (PAK/Mineralölkohlenwasserstoffe) festgestellt, deren Sanierung mit 12.060 € beziffert wird. Für das Gewerbegrundstück besteht ein potenzielles Altlastenrisiko, das bei einer sensibleren Nutzung Sanierungskosten von rund 180.648 € auslösen könnte (Risikoabschlag von 18.000 € im Gutachten berücksichtigt). Zudem war eine Innenbesichtigung der Kfz-Werkstatt und einer Wohnung nicht möglich. Für klassische Bestandshalter ist dieses Objekt aufgrund der komplexen Risikostruktur und der kurzen Erbbaurechtslaufzeit nur bedingt geeignet. Projektentwickler oder spezialisierte Gewerbeinvestoren könnten jedoch durch die Legalisierung der Bauteile, die Sanierung der Altlasten und die Neuvermietung der leerstehenden Wohnungen erhebliche Werte heben. Ein Gebot sollte jedoch weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von 434.000 € abgegeben werden, um die kalkulierten Sanierungs- und Planungskosten von mindestens 70.000 € (ohne optionale Hallensanierung) abzufedern.