ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Sinsheim, Baden-Württemberg

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Küstriner Straße 9 im Sinsheimer Stadtteil Steinsfurt. Gegenstand des Verfahrens ist das Erbbaurecht an dem Flurstück 6117 mit einer Größe von 602 m², das ursprünglich auf 99 Jahre ab dem 04.12.1980 bestellt wurde (Restlaufzeit ca. 54 Jahre). Die Grundstückseigentümerin ist die Stiftung Schönau mit Sitz in Heidelberg. Das Areal ist mit einem freistehenden Massa-Fertighaus in Holzrahmenbauweise (Baujahr 1981–1982) bebaut, das über Keller-, Erd- und Dachgeschoss verfügt und als Dreifamilienhaus mit insgesamt ca. 226 m² Wohnfläche konzipiert ist. Ergänzt wird die Immobilie durch eine direkt angebaute Doppelgarage, deren Dach als Terrasse dient. Die Lage am Ortsrand ist durch die unmittelbare Nähe zur BAB 6 geprägt; Verkehrsgeräusche sind vor Ort trotz Lärmschutzwand wahrnehmbar. Der bauliche Zustand ist sanierungs- und instandsetzungsbedürftig. Eine Innenbesichtigung wurde der Sachverständigen nicht gewährt, weshalb die Ausstattung und der Zustand der Innenräume fiktiv als durchschnittlich unterstellt werden mussten. Von außen sind deutliche Mängel erkennbar: Die Kragplatte der Terrassen- und Garagenkonstruktion weist Feuchtigkeitsschäden auf, am Eingangspodest besteht Sturzgefahr durch gebrochene Fliesen, und an den Sockelbereichen zeigt sich aufsteigende Feuchtigkeit. Das Fertighausbaujahr 1981/1982 birgt zudem das typische Risiko baualtersbedingter Schadstoffbelastungen wie Holzschutzmittel (PCP/Lindan) oder Asbestfasern, für die der Gutachter bereits einen pauschalen Wertabschlag kalkuliert hat. Die Außenanlagen sind verwildert und ungepflegt. Rechtlich und verfahrensbezogen bestehen wesentliche Besonderheiten: Das Erbbaurecht bedarf zur Veräußerung und Zuschlagserteilung der Genehmigung der Grundstückseigentümerin. Der aktuell dinglich gesicherte Erbbauzins beläuft sich auf 577,98 € pro Jahr, wobei der Gutachter auf ein rechtliches Anpassungspotenzial nach § 9a ErbbauRG auf bis zu 5.268,00 € pro Jahr hinweist. Der Gesamtwert wurde im Ertragswertverfahren mit 328.000,00 € ermittelt (Gebäudeertragswert 225.500,00 €, Bodenwertanteil des Erbbaurechts 103.000,00 €). Investoren bietet sich hier eine Ausbau- und Wertsteigerungschance durch drei separat nutzbare Wohneinheiten, flankiert von einer guten Infrastruktur mit S-Bahn-Anschluss. Dem gegenüber stehen signifikante Unwägbarkeiten bezüglich des Innenausbaus, Schadstoffsanierungen und vertraglichen Restriktionen des Erbbaurechts. Ein wirtschaftlicher Erwerb erfordert ein konservatives Bietverhalten mit ausreichenden Instandhaltungsreserven.