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(3) 2 K 150-23
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3 FOTOS

ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Sinsheim, Baden-Württemberg

Steinsfurter Straße 7, 74889 Sinsheim
Verkehrswert
384.000 €
Wohnfläche
355 m²
Termin
13.11.2026
in 45 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus

Baden-Württemberg

Verfahren

Aktenzeichen(3) 2 K 150-23
AmtsgerichtHeidelberg

Kenndaten

Wohnfläche355 m²
Nutzfläche80 m²
Grundstück517 m²
Baujahr2022
ZustandStark sanierungsbedürftig
Vermietungleerstehend

Biet-Score

Chancen5Risiken6Wertanpassungen5

Fazit

Das Objekt richtet sich ausschließlich an bau- und sanierungserfahrene Investoren oder Bauträger, die das erhebliche Schadensbild technisch beherrschen und über ausreichend Liquidität für Trocknung, Schimmelsanierung und Fertigstellung verfügen. Durch den Wegfall der Wertgrenzen bietet sich eine spekulative Einstiegschance mit entsprechendem Sicherheitspuffer beim Bietpreis. Vor Gebotsabgabe sind eine detaillierte Nachkalkulation der Instandsetzungs- und Fertigstellungskosten sowie die genaue Prüfung der nachbarlichen Dienstbarkeiten zwingend erforderlich.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 2022 · leerstehend

Zur Versteigerung steht ein unfertiges Mehrfamilienhaus (Neubau mit 5 geplanten Wohneinheiten und ca. 355 m² Wohnfläche sowie ein zweigeschossiger Zwischenbau mit ca. 80 m²) auf einem 517 m² großen Grundstück in Sinsheim-Steinsfurt. Das Gebäude befindet sich im Rohbauzustand (Baubeginn ca. 2022) und weist gravierende Feuchtigkeits- und Schimmelschäden infolge unterbrochener Fallrohre, undichter Terrassen und Leckagen auf. Der amtliche Verkehrswert wurde nach Vorlage eines baubiologischen Schadensgutachtens auf 384.000,00 € festgesetzt. In einem früheren Termin wurde der Zuschlag gemäß § 74a ZVG versagt, womit die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) weggefallen sind. Zudem belasten erhebliche Grunddienstbarkeiten, Wegerechte und eine Vereinigungsbaulast das Grundstück.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unfertiges Mehrfamilienhaus auf einem 517 m² großen Grundstück in der Steinsfurter Straße 7 im Sinsheimer Stadtteil Steinsfurt. Die Liegenschaft liegt an der Ortsdurchfahrt der Bundesstraße B 39 und ist mit einem dreigeschossigen Neubau (5 Wohneinheiten, Baubeginn ca. 2022) sowie einem zweigeschossigen Zwischenbau (Altbau) bebaut. Insgesamt beträgt die Wohn- und Nutzfläche ca. 435 m², wovon 355 m² auf den Neubau entfallen. Das Vorhaben wurde im Rohbaustadium unterbrochen. Durch gravierende Baumängel, darunter abgerissene bzw. nicht angeschlossene Regenfallrohre, undichte Balkon- und Terrassenanschlüsse sowie Leckagen an Bauwasserleitungen, kam es zu massiven Durchfeuchtungen von Mauerwerk, Decken und Estrichen über alle Geschosse hinweg. Ein im Ergänzungsgutachten herangezogenes Labor bestätigte zudem Schimmelpilzbefall und biogene Beläge. Neben den reinen Fertigstellungskosten (rund 670.000 €) wurden Trocknungs- und Schadensbeseitigungskosten in Höhe von ca. 195.000 € ermittelt. Rechtlich ist das Grundstück erheblich vorbelastet: In Abteilung II des Grundbuchs sind umfangreiche Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sowie eine Vereinigungsbaulast für die Hinterliegerflurstücke eingetragen. Für Teile des Alt-/Zwischenbaus besteht zudem ein dauerhaftes Nutzungs- und Verwaltungsrecht zugunsten des Nachbargrundstücks Steinsfurter Straße 7a, dessen wirtschaftlicher Nachteil auf 150.000 € geschätzt wird. Der Verkehrswert wurde im Zuge der Schadensbegutachtung unter Berücksichtigung eines merkantilen Minderwerts auf 384.000,00 € festgesetzt. Da der Zuschlag in einem vorangegangenen Termin nach § 74a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Bietgrenzen aufgehoben. Das Objekt birgt ein sehr hohes Ausführungs- und Kostenrisiko, bietet versierten Projektentwicklern bei entsprechend niedrigem Zuschlagspreis jedoch nennenswertes Aufwärtspotenzial.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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21 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen(3) 2 K 150-23
AmtsgerichtHeidelberg
BundeslandBaden-Württemberg
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Datum / Uhrzeit13.11.2026 · 08:45:00
!
Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art
Objekt
ObjektartMehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusleerstehend
BesichtigungsstatusUnklar
Baujahr2022
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert384.000 €
Wohnfläche355 m²
Nutzfläche80 m²
Grundstücksfläche517 m²
Anteilige Grundstücksfläche517 m²
Bodenrichtwert240 €/m²
Anteiliger Bodenwert124.080 €517 m² × 240 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Gewerbefläche
Lage
StraßeSteinsfurter Straße
Hausnummer7
PLZ74889
OrtSinsheim
StadtteilSteinsfurt

Belegungsstatus-Risiko

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Rechtlich

Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.

Operativ

Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert240 €/m²
Anteilige Bodenfläche517 m²
Anteiliger Bodenwert124.080 €
Verkehrswert384.000 €
BRW-Verhältnis3,09
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung259.920 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert124.080 €
Gebäude / Wohnung259.920 €
Verkehrswert384.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
517 m² Gesamtgrundstück = 517 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
517 m² × 240 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
743 €/m²
BRW-Verhältnis
743 €/m² / 240 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
384.000 € − 124.080 € = 259.920 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.082 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.439 bis 2.428 Euro, Median 1.839 Euro. 15 Vergleichsfälle zwischen 934 und 3.818 Euro pro Quadratmeter, 3 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 355 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 2022 · Zustand stark sanierungsbedürftig

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.839 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne
1.439 – 2.428 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-41 % unter dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage
16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 2022Gruppe 1955
Zustand
hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 355 m²Gruppe 206 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 9,10 – 11,00 Jahresmieten, mittig 10,40

355 m² × 8,63 €/m² × 12 = 36.764 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,17 – 9,94 €/m² im Monat, typisch 8,63 €/m² · angesetzt in 8 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 65 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2022 gegenüber typisch 1955). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

15 von 16 Vergleichsobjekten anzeigen(Mehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 750 m entfernt (Steinsfurt) — 1.451 €/m², Baujahr 1982, sanierungsbedürftig, 226 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Fichtenberger Straße, MittelrotMehrfamilienhaus1933289 m²unbewertet270.000 €934 €23.10.2026unbekannt
Hohenloher Straße, LangenbeutingenMehrfamilienhaus1952265 m²sanierungsbedürftig291.000 €1.098 €03.11.202635,0 km
Tal, DurbachMehrfamilienhaus—107 m²unbewertet150.000 €1.402 €03.07.2026unbekannt
Küstriner Straße, SteinsfurtMehrfamilienhaus1982226 m²sanierungsbedürftig328.000 €1.451 €17.11.2026750 m
Waibstadter Straße, EpfenbachMehrfamilienhaus—205 m²renovierungsbedürftig / einfach300.000 €1.463 €06.11.202611,0 km
Dorfbergstraße, BerghauptenMehrfamilienhaus—254 m²unbewertet400.000 €1.572 €29.05.2026unbekannt
Am Damm, HockenheimMehrfamilienhaus—160 m²unbewertet260.000 €1.625 €13.05.2026unbekannt
Poststr., KippenheimWohn-/Geschäftshaus, Pkw-Stellplätze für zwei Fahrzeuge—93 m²unbewertet191.000 €2.054 €24.07.2026unbekannt
Kapellenweg, StocksbergMehrfamilienhaus—133 m²sanierungsbedürftig274.000 €2.060 €15.09.2026unbekannt
Öhlisbrunnenweg, BondorfMehrfamilienhaus1957218 m²unbewertet500.000 €2.294 €13.11.2026unbekannt
Bachstraße, DossenheimMehrfamilienhaus1933182 m²renovierungsbedürftig / einfach440.000 €2.418 €11.09.2026unbekannt
Gärtnerstraße, MannheimMehrfamilienhaus—330 m²unbewertet811.000 €2.458 €30.04.2026unbekannt
Obere Kirchhaldenstraße, LeinzellMehrfamilienhaus1955182 m²gepflegt496.500 €2.728 €30.09.2026unbekannt
Rathausstraße, KappelMehrfamilienhaus—207 m²unbewertet649.000 €3.135 €12.06.2026unbekannt
Gnadenweiler Straße, BärenthalWohn-/Geschäftshaus, Kfz-Stellplatz—176 m²unbewertet672.000 €3.818 €16.07.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
26 Fakten
01Bewertung802Rechte803Ertrag404Zustand6
01

Bewertung

8 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

8 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
03

Ertrag

4 Fakten
Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete
04

Zustand

6 Fakten
Restfertigstellungskosten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
leerstehend
Besichtigung
Unklar
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

—

Datenhinweise
  • · Umfassende und fundierte Gutachtenlage bestehend aus Erstgutachten (Draxler 2024) und speziellem Schadens- und Schimmelgutachten (Pitz 2025 mit Laborbericht) sowie amtlicher Bekanntmachung.
  • · Sehr hohe Besichtigungsqualität durch mehrfache Innenortstermine mit Feuchtigkeitsmessungen und Materialbeprobung.
09

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
10

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 28.09.2026, 22:52

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Neckar-Kreis, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.