ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Solingen, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt an der Ittertalstraße 59 im Solinger Stadtbezirk Wald besteht aus einem hälftigen Miteigentumsanteil, der rechtlich als Wohnungseigentum (Sondereigentum Nr. 1) strukturiert ist. Baulich entspricht dies einer Doppelhaushälfte bzw. der Hälfte eines im Jahr 1952 in Massivbauweise errichteten Zweifamilienhauses. Das Grundstück umfasst eine Gesamtgröße von 796 m², wovon dem Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht an einer ca. 261 m² großen Garten- und Vorgartenfläche zugeordnet ist. Die Lage wird makro- und mikrolagetechnisch als mittel bis gut eingestuft, mit fußläufig erreichbaren Bushaltestellen und einer soliden Infrastruktur im Stadtteil. Die Wohneinheit bietet eine großzügige Wohnfläche von insgesamt ca. 144 m², aufgeteilt auf das Erdgeschoss (ca. 62 m²), das Obergeschoss (ca. 62 m²) und das teilweise zu Wohnzwecken ausgebaute Dachgeschoss (ca. 20 m²). Die Grundrisse sind funktional gestaltet, sodass sich die Etagen theoretisch auch als getrennte Wohneinheiten nutzen lassen. Ergänzt wird das Sondereigentum durch eine eigene Garage und vier Kellerräume mit einer Nutzfläche von rund 75 m². Da der Sachverständige das Objekt nur von außen besichtigen konnte, wurde für die Innenräume ein bauzeittypischer mittlerer Ausstattungsstandard unterstellt. Die äußere Gebäudehülle macht einen altersgemäß normalen Eindruck. Als wesentliche rechtliche und finanzielle Risiken sind ausstehende Erschließungsbeiträge für die Ittertalstraße sowie eine vermutlich nicht gebildete Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft zu nennen. Der Gutachter hat hierfür bereits wertmindernde Abschläge von 9.000 € (für Erschließungsbeiträge) und 7.200 € (für die fehlende Rücklage) vorgenommen, was den vorläufigen Ertragswert von 351.193 € auf den finalen Verkehrswert von 335.000 € reduziert. Zudem birgt das Fehlen einer Innenbesichtigung das Risiko unvorhergesehener Renovierungskosten im Sondereigentum. Eine Baulast bezüglich gemeinsamer Anschlussleitungen ist eingetragen, schränkt den Wert jedoch nicht relevant ein. Für Investoren stellt das Objekt ein interessantes Renditeobjekt mit erheblichem Wertschöpfungspotenzial dar. Basierend auf einer nachhaltig erzielbaren Marktmiete von 8,75 €/m² für die Wohnflächen und 60 € pauschal für die Garage errechnet sich eine kalkulatorische Jahresbruttomiete von 15.840 €, was einer Bruttomietrendite von ca. 4,73 % bezogen auf den vollen Verkehrswert entspricht. Ein Erwerb unterhalb des festgesetzten Verkehrswertes von 335.000 € im Versteigerungstermin am 11. November 2026 am Amtsgericht Solingen erhöht die Renditeaussichten signifikant und puffert das Risiko eventueller Innenrenovierungen ab.