TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Waldbröl, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, massiv errichtetes Dreifamilienhaus mit Garagenanbau am Uhlandweg 13 in 51545 Waldbröl-Hermesdorf. Das im Jahr 1992 erbaute Gebäude steht auf einem rechteckigen, nach Süden ansteigenden Grundstück von 814 m². Die Gesamtwohnfläche von ca. 241 m² verteilt sich auf drei Einheiten: eine Wohnung im Sockelgeschoss (ca. 82 m²), eine Wohnung im Erdgeschoss (ca. 86 m²) und eine Wohnung im Dachgeschoss (ca. 73 m²). Während das Erdgeschoss derzeit vom Eigentümer selbst genutzt wird, sind die Einheiten im Sockel- und Dachgeschoss vermietet. Die Wohnlage wird im Gutachten als gut beschrieben und ist frei von störendem Umgebungslärm. Der bauliche Zustand des Wohnhauses ist überwiegend gut und gepflegt. Nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2020 wurden wesentliche Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten durchgeführt, insbesondere der Einbau einer neuen Gas-Zentralheizung inklusive einer Solarthermieanlage mit zwei Flachkollektoren zur Warmwasserunterstützung sowie neue Böden, Innentüren und Wandanstriche im Sockel- und Erdgeschoss. Zu den festgestellten Mängeln zählen lediglich teilweise renovierungsbedürftige Tapeten im Dachgeschoss, ein kleiner offener Spalt am Treppengeländer sowie ein baurechtlicher Lichtmangel im Wohnzimmer des Sockelgeschosses, da dessen Fensterfläche nicht die geforderten Mindestmaße der Landesbauordnung NRW erreicht. Das wesentliche Risiko dieses Objekts liegt im baurechtlichen Bereich. Weder für den Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken noch für den in Breite und Position abweichend errichteten Garagenanbau liegt eine Baugenehmigung vor. Die Garage wurde entgegen den Plänen direkt an der westlichen Grundstücksgrenze und mit einer größeren Breite (8,00 m statt 6,00 m) ausgeführt. Das Gutachten unterstellt zwar die nachträgliche Genehmigungsfähigkeit für beide Gebäudeteile, die Durchführung und Haftung für das Legalisierungsverfahren geht jedoch vollständig auf den Erwerber über. Fazit: Mit einem Verkehrswert von 520.000,00 € präsentiert sich die Immobilie als wertstabile Investition mit gutem Cashflow-Potenzial durch die Dreifachvermietung. Sofern die baurechtlichen Risiken im Vorfeld genau geprüft und eingepreist werden, bietet das Objekt eine hervorragende Einstiegschance unter dem realen Marktwert.