ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Warmensteinach, Bayern

Die Liegenschaft befindet sich in Oberwarmensteinach 11 b im Luftkurort Warmensteinach, rund 15 km östlich von Bayreuth. Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei Flurstücke: Das 6.734 m² große Flurstück 113/2 ist mit einem Dreifamilienhaus samt Büroflächen (insgesamt ca. 642 m² Wohn- und Nutzfläche), vier integrierten Garagen sowie diversen Nebengebäuden (massives Werkstattgebäude, Holzlagerhalle, Gartenhaus) bebaut. Der östliche Teil des Areals wird als Dauergrünland genutzt und unterliegt dem Außenbereichsrecht nach § 35 BauGB. Das zugehörige Flurstück 120/2 stellt einen 692 m² großen Bachlauf dar, der als Seitenarm der Warmen Steinach unter dem Wohnhaus hindurchfließt und eine Turbine zur Eigenstromversorgung speist. Das Wohnhaus gliedert sich in einen vor 1900 errichteten Altbauteil sowie einen 1992 genehmigten Neubau- und Zwischenbau. Das Gebäude ist nicht unterkellert. Der Ausstattungsstandard ist einfach bis durchschnittlich; es existiert keine Zentralheizung, sondern lediglich Holz-Einzelöfen und Elektroheizer. Die Fenster im Altbau sind teils sanierungsbedürftig. Da die Eigentümerin dem Sachverständigen den Zutritt verweigerte, basiert die Zustandsbewertung weitgehend auf älteren Erhebungen von 2012/2015 und rein äußerem Anschein. Im Verkehrswert von 375.000 € für Flurstück 113/2 wurde daher ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 15 % vorgenommen; der Bachlauf wurde mit 4.000 € bewertet (Gesamtverkehrswert: 379.000 €). Rechtlich und tatsächlich weist das Objekt deutliche Besonderheiten auf: Die Holzlagerhalle und Teile des Wohnhauses überbauen die Grenze zum Nachbarflurstück 113; zudem ist die Erschließung im Westen nur über ein dortiges Geh- und Fahrtrecht gesichert. Ferner verläuft der gemeindliche Abwasserkanal ungesichert durch die östliche Grünlandfläche. Die Nutzung und Einspeisung der Wasserkraftanlage ist rechtlich nicht abschließend dargelegt. Für Kaufinteressenten stellt die Immobilie eine anspruchsvolle Sanierungs- und Konsolidierungsaufgabe dar. Das günstige Verhältnis von Grundstücksgröße und Raumvolumen zum Verkehrswert bietet bei erfolgreicher Neuordnung und technischer Ertüchtigung Renditechancen, erfordert jedoch eine hohe Risikotoleranz bezüglich des Innenzustands und nachbarrechtlicher Themen.