TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Wesseling, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Bahnhofstraße 29 in 50389 Wesseling umfasst ein 776 m² großes Grundstück im Zentrum der Stadt (Rhein-Erft-Kreis). Das Grundstück liegt in einer Fußgängerzone in mittlerer bis guter Wohnlage mit hervorragender Nahversorgungsinfrastruktur und verkehrsgünstiger Anbindung an Köln und Bonn. Das Gebäude wurde ca. 1910 als Einfamilienhaus mit Praxis errichtet und 2005/2006 zum Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten und 321,72 m² Wohnfläche umgebaut. Auf dem Areal befinden sich zudem zwei massive Garagen (Baujahr 2001) und zwei Carport-Stellplätze (Baujahr 2008). Der bauliche Zustand wird im Gutachten als gut mit geringfügigem Unterhaltungsstau und allgemeinem Renovierungsbedarf beschrieben. Die wesentlichen Installationen (Elektrik, Leitungen, Sanitär, Dacheindeckung) wurden im Zuge der Kernsanierung 2005/2006 erneuert; beheizt wird die Liegenschaft über eine Öl-Zentralheizung aus 2006. Besondere Ausstattungsmerkmale sind ein Wintergarten im Erdgeschoss, ein Balkon im 1. Obergeschoss sowie repräsentative Stilelemente. Im Kellergeschoss liegen Feuchtigkeitsschäden an ca. 22 lfdm Umfassungswänden vor, für deren Abdichtung und Dränage ein Abzug von 38.500,00 € vorgenommen wurde. Das Objekt ist seit dem 21.12.1988 als Baudenkmal (lfd. Nr. 71) eingetragen. Das Grundbuch ist in den Abteilungen II und III frei von wertbeeinflussenden Dauerlasten; das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Das Gebäude ist voll vermietet und erzielt eine monatliche Kaltmiete von 2.621,00 € (marktüblich 3.041,85 € monatlich / 36.502,20 € jährlich). Für Wohnung 4 im 2. OG lag zum Stichtag eine Kündigung vor, was eine zeitnahe Neuvermietung zur Marktmiete ermöglicht. Aus Investorensicht stellt das Mehrfamilienhaus eine ertragsstarke Anlage mit Wertsteigerungspotenzial durch Mietanpassungen und Dachgeschossausbau dar. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 840.000,00 € spiegelt den Ertragswert plausibel wider. Unter Berücksichtigung der anstehenden Kellersanierung und der Denkmalschutzauflagen bietet das Objekt ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Profil.