ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Windeck, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Hölderlinstraße 19 in 51570 Windeck-Rosbach (Ortsteil Obernau) umfasst ein freistehendes, eingeschossiges Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Carport auf einem 1.445 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine ruhige Anliegerstraße im Naturpark Bergisches Land mit unmittelbar südlich angrenzenden Wald- und Grünflächen aus. Das Zentrum von Rosbach mit Nahversorgung und S-Bahn-Anschluss liegt rund 2,5 km entfernt. Das Gebäude besteht aus einem Haupthaus mit zwei Wohneinheiten (EG ca. 63 m², DG ca. 64 m²), einem Zwischenbau und einem Anbau mit einer dritten Wohneinheit (ca. 84 m²), was einer Gesamtwohnfläche von rund 211 m² entspricht. Das Wohnhaus wurde im Wesentlichen 1997 erbaut und 2000 erweitert. Der bauliche Unterhaltungszustand ist als mäßig und sanierungsbedürftig einzustufen. Ein Fachgutachten stellte fest, dass die verbauten Weichkunststoffleitungen verspröden und zwingend komplett erneuert werden müssen; die Kosten inklusive des Rückbaus und Neubaus der drei Bäder werden pauschal auf rund 140.000 € beziffert. Weiterhin zeigt die Holzbalkendecke im Erkerbereich eine Durchbiegung, die Heizung arbeitet laut Mieter unzuverlässig und im Dachgeschoss des Anbaus wurde Mäusebefall gemeldet. Im Gutachten wurde daher ein pauschaler Wertabschlag von 150.000 € angesetzt. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II lastenfrei; Baulasten oder Wohnungsbindungen bestehen nicht. Allerdings ist die Hölderlinstraße beitragsrechtlich noch nicht endgültig hergestellt, weshalb bei künftigem Ausbau Anliegerbeiträge von 30 bis 45 €/m² anfallen könnten. Zudem waren die Wohnungen im Haupthaus ursprünglich nur als Ferienwohnungen genehmigt, was bauplanungsrechtlich im reinen Wohngebiet jedoch genehmigungsfähig ist. Alle drei Wohnungen sind vermietet, wobei die DG-Wohnung des Haupthauses bei der Wertermittlung nicht von innen besichtigt werden konnte. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 250.000 € (Sachwert 249.000 €, Ertragswert 251.000 €) spiegelt der Wert die gravierenden Bauschäden wider. Kaufinteressenten sollten bei ihrer Gebotsstrategie das erhebliche Sanierungsbudget und das Besichtigungsrisiko streng berücksichtigen.