ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Das Bewertungsobjekt ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Mansarddach in der Anilinstraße 7, 42115 Wuppertal-Elberfeld. Das Grundstück umfasst eine Fläche von 195 m². Die Wohnfläche von insgesamt ca. 198 m² verteilt sich auf drei Einheiten im Erdgeschoss (56,56 m²), Obergeschoss (70,67 m²) und Mansardengeschoss (70,94 m²). Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen Sackgasse im Quartier Nützenberg (einfache Wohnlage). Die Verkehrsanbindung ist gut; die Wuppertaler Schwebebahn ist ca. 500 Meter entfernt, und die Autobahn A46 ist in wenigen Minuten erreichbar. Zustand & Ausstattung: Das Gebäude wurde vermutlich um 1900 errichtet und befindet sich in einem sehr schlechten, derzeit nicht nutzbaren Zustand. Der Gutachter beziffert den Wert der schadhaften Bauteile auf rund 80.600 €. Zu den gravierenden Mängeln zählen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung im Keller und in den Wohnungen, verrottete Holzteile, eine schadhafte Dacheindeckung sowie desolate Gauben. Es ist keine Heizungsanlage vorhanden, die Sanitäranlagen sind veraltet und die Stromanschlüsse wurden vom Energieversorger gesperrt. Zudem fallen pauschale Beräumungskosten für Müll und Gerümpel in Höhe von 8.000 € an. Rechte, Lasten & Risiken: Im Grundbuch Abteilung II sind keine wertrelevanten Belastungen eingetragen. Ein erhebliches Risiko stellt jedoch die unbefugte Nutzung einer Wohnung im Erdgeschoss durch eine unbekannte Person dar, gegen die der Eigentümer bereits Anzeige erstattet hat. Zudem konnte der Gutachter das Spitzdach (aufgrund einer nicht begehbaren Treppe) und die Gebäuderückseite nicht besichtigen, weshalb ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % vorgenommen wurde. Weitere verdeckte Mängel an der Bausubstanz sind nicht auszuschließen. Investitionsfazit: Trotz der massiven Mängel bietet das Objekt aufgrund des sehr niedrigen Verkehrswerts von 81.000 € eine interessante Investmentchance für risikobereite Projektentwickler. Nach einer vollständigen Kernsanierung lässt sich bei einer nachhaltig erzielbaren Marktmiete von 5,50 €/m² ein solider Ertrag erwirtschaften. Investoren sollten jedoch zusätzliche Kosten für die Räumung der unbefugt genutzten Wohnung sowie unvorhergesehene Sanierungsrisiken in ihrer Kalkulation berücksichtigen.