ZwangsversteigerungNebenraum in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Versteigert wird das Teileigentum Nr. 10 an einem nicht ausgebauten Dachboden/Spitzbodenraum in einem dreigeschossigen, unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus (8 Wohneinheiten, 2 Teileigentumseinheiten) in 45881 Gelsenkirchen-Schalke, Gewerkenstraße 5. Das Gebäude befindet sich auf einem 438 m² großen Grundstück in einfacher bis mittlerer Wohn- und Geschäftslage. Die Liegenschaft liegt an einer voll ausgebauten Gemeindestraße mit direkt gegenüberliegendem Lebensmitteldiscounter, ist jedoch einer Verkehrsbelastung von 65 bis 75 dB(A) ausgesetzt. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist 1958. Der zu bewertende Spitzbodenraum weist eine neu ermittelte Nutzfläche von 46 m² auf (nach Abzug von Dachschrägen und Kaminzügen) und ist über das Treppenhaus-Podest im Dachgeschoss mittels einer Holztreppe erreichbar. Die Einheit verfügt über keine Heizung, keine Sanitäreinrichtungen und kein Tageslicht (lediglich Ausstiegsluken). Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem stark vernachlässigten Zustand mit vermüllten Keller- und Treppenhausbereichen, wahrnehmbarem Rattenkotgeruch sowie Beschädigungen an Fassade, Eingangstüren und Fenstern. Dem Gutachter wurde der Zutritt zum Sondereigentum verwehrt, weshalb ein pauschaler Risikoabschlag angesetzt wurde. Zur WEG liegen weder Verwalterabrechnungen noch Nachweise über Erhaltungsrücklagen vor. Das Grundstück ist im Altablagerungskataster verzeichnet (Hinweise auf Anschüttungen). Im Grundbuch Abteilung II sind ein Insolvenzverfügungsverbot und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 2.000 € (abgeleitet aus einem Ertragswert von 2.412 € nach massiven Abschlägen für Leerstandsrisiken in Höhe von 8.059 € sowie Bauschäden) ist das Objekt wirtschaftlich kaum isoliert nutzbar. Interessenten sollten die erheblichen Kostenrisiken einer künftigen Sanierung des Gemeinschaftseigentums sorgfältig gegen den geringen Anschaffungspreis abwägen.