ZwangsversteigerungNebenraum in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist ein Lagerraum (Nr. 18 des Aufteilungsplans) im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in der Odenwaldstraße 49 in Köln-Humboldt/Gremberg. Es handelt sich um ein sonstiges Teileigentum mit einer Nutzfläche von ca. 7 m². Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 4.700 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, ergänzt durch ein Vergleichswertverfahren. Das Objekt ist ein 1/1.000 Miteigentumsanteil an zwei Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 655 m². Der Lagerraum ist vermietet und wird vom Mieter einer angrenzenden Wohnung als Abstellraum genutzt. Eine aktuelle Ist-Miete ist den Unterlagen nicht zu entnehmen. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde vom Gutachter auf 5,00 €/m² monatlich bzw. 420 € jährlich geschätzt, basierend auf einem gewerblichen Mietspiegel für Lagerräume ohne Heizung in Köln. Daraus ergibt sich eine geschätzte Bruttorendite von ca. 8,94 % bezogen auf den Verkehrswert. Das Mehrfamilienhaus wurde in den 1950er/1960er Jahren erbaut und 2013 umgebaut sowie aufgestockt. Der Lagerraum selbst ist durch massives Mauerwerk abgetrennt, verfügt über eine Zinkaltür und verputzte, gestrichene Innenwände. Der Gutachter sah keinen Anlass für einen Wertabschlag aufgrund von Mängeln oder Schäden am Bewertungsobjekt. Für den Lagerraum ist keine Heizung vorgesehen. Ein Energieausweis wird in den Unterlagen nicht erwähnt, und es wurden keine Untersuchungen bezüglich des Gebäudeenergiegesetzes vorgenommen. Der Sachverständige hat das Bewertungsobjekt am 15.12.2025 besichtigt und den Lagerraum von innen begutachtet und vermessen. Die Wertermittlung basiert auf visuellen Untersuchungen und Unterlagen. Es wurde jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich nicht um ein Bausubstanzgutachten handelt und keine Untersuchungen zu Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Gebäudeenergiegesetz, Statik, Schädlingsbefall, Rohrfraß oder der Funktionsfähigkeit technischer Anlagen durchgeführt wurden. Versteckte Mängel konnten nicht berücksichtigt werden. Der Baugrund wurde nicht auf Altlasten untersucht, es lagen jedoch keine Anhaltspunkte dafür vor. Im Grundbuch sind außer dem Zwangsversteigerungsvermerk keine weiteren Eintragungen in Abteilung II vermerkt, und es bestehen keine Veräußerungsbeschränkungen. Auf einem der beiden Flurstücke ruht eine Baulast, die jedoch als wertneutral eingestuft wurde. Das Objekt unterliegt keiner Wohnungsbindung. Ein neuer WEG-Verwalter war zum Bewertungsstichtag noch nicht bestellt, das monatliche Wohngeld beträgt 7,00 € ohne Heizkosten. Vor einem Gebot sollten insbesondere der aktuelle Mietvertrag, die vollständigen WEG-Unterlagen und der tatsächliche Zustand des Gesamtgebäudes sowie die Energieeffizienz detailliert geprüft werden.