KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1984 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein 1820/2691-Miteigentumsanteil an einem 2.691 m² großen Areal in 83093 Bad Endorf, verbunden mit dem Sondereigentum an Haus 1 (Landinger Straße 20) sowie alleinigem Sondernutzungsrecht an Flurstück 2110. Das unterkellerte Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und teilausgebautem Dachgeschoss weist ca. 308 m² Wohnfläche auf. Die Liegenschaft liegt im baurechtlichen Außenbereich an einem Waldrand und umfasst diverse Garagenbauten sowie Nebengebäude. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 920.000,00 Euro. Es besteht ein erheblicher Instandhaltungs-, Sanierungs- und Fertigstellungsstau inklusive Mängeln an der Heizungsanlage und Feuchtigkeitsschäden im Keller.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer, Mehrgenerationenfamilien oder regionale Investoren, die bereit sind, Entwicklungs- und Sanierungsaufwand zu tragen. Vor einem Gebot müssen die baurechtlichen Abweichungen, die Kläranlagensituation auf dem Nachbarflurstück sowie das bestehende Wohnungsrecht in Abteilung II im Versteigerungstermin genauestens geklärt werden. Angesichts des bestehenden Modernisierungsstaus und der behördlichen Duldungslage im Außenbereich sollte ein deutlicher Sicherheitsabschlag auf das Höchstgebot einkalkuliert werden.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst einen 1820/2691-Miteigentumsanteil an den Flurstücken 2110 und 2110/1 mit einer Gesamtgröße von 2.691 m² in Landinger Straße 20, 83093 Bad Endorf. Verbunden ist der Anteil mit dem Sondereigentum an allen Räumen des Hauses Nr. 1 sowie einem umfassenden Sondernutzungsrecht an Flurstück 2110. Die Liegenschaft befindet sich in landschaftlich reizvoller, naturnaher Außenbereichslage am Waldrand, ca. 1 km von der Ortsmitte Bad Endorf entfernt. Durch den öffentlichen Wendelsteinweg wird das Flurstück 2110 in einen nördlichen Wohnhausbereich und einen südlichen Garagen-/Nebengebäudebereich geteilt. Das Wohnhaus bietet ca. 308 m² Wohnfläche in Split-Level-Bauweise und ist in zwei Wohneinheiten aufgeteilt (Keller-/Sockelgeschosswohnung mit separatem Zugang sowie Hauptwohnung über Erd-, Ober- und Dachgeschoss). Die Bausubstanz stammt im Kern vermutlich von 1984 mit Erweiterung/Aufstockung von 1994/95 (fiktives Baujahr ca. 1990). Die Ausstattung entspricht überwiegend dem Baujahr mit sichtbarem Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf. Zu den wesentlichen Mängeln zählen Feuchteschäden im Keller mit Brunnenschacht, ein defekter Holzstückgutkessel der Öl-/Holz-Zentralheizung, unvollständige Heizkreise sowie ein unfertiger Speicherausbau. Rechtlich und baurechtlich bestehen besondere Konstellationen: Das Anwesen liegt im Außenbereich gemäß § 35 BauGB, wobei die tatsächliche Bauausführung teils erheblich von den Genehmigungsplänen abweicht und Nebengebäude baubehördlich nicht erfasst sind. Die Abwasserbeseitigung erfolgt über eine nicht nachgerüstete Kleinkläranlage auf Flurstück 2110/1 ohne öffentlichen Kanalanschluss. Im Grundbuch Blatt 4051 ist in Abteilung II ein Wohnungs- und Mitbenützungsrecht eingetragen; zudem wird die Doppelgarage derzeit unentgeltlich durch den Nachbarn (Haus 2) genutzt. Hausgeldzahlungen oder eine Erhaltungsrücklage existieren in der Gemeinschaft nicht. Fazit: Das Objekt bietet substanziellen Raum und attraktive Freiflächen im Chiemgau, verlangt jedoch eine detaillierte Prüfung der im Versteigerungstermin wirksamen Belastungen sowie eine erhebliche Sanierungsrücklage für Heizung, Klärtechnik, Kellerabdichtung und Dachdämmung.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

WEG-Miteigentumsanteil: Sondereigentum an allen Räumen des Hauses 1 (unterkellertes Wohnhaus, 2 Wohneinheiten; Bj. ca. 1990, Wfl. ca. 308 qm) sowie Sondernutzungsrecht an Flst. 2110 samt darauf belegenen Gebäuden (2 Gartenhäuser, massive Doppelgarage, 3 Stahlblechgaragen, 1 Holzgarage mit Carport, kleines Stallgebäude);

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten nebst amtlicher Bekanntmachung und Bietinformationen vorhanden. Die Wohnräume von Haus 1 wurden besichtigt; Nebengebäude teilweise nur von außen.
Fundierte Begutachtung des Wohnhauses durch Innen- und Außenbesichtigung; Nebengebäude (Gartenhäuser, Stall) ohne Innenbesichtigung; Außenanlagen witterungsbedingt mit teilweiser Schneelage.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0035/2024
Amtsgericht: Rosenheim
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 27.10.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1984

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 920.000 €
Wohnfläche: 308 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1820/2691 an Flst. 2110 und Flst. 2110/1
Anteilige Grundstücksfläche: 1.820 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Landinger Straße
Hausnummer: 20
PLZ: 83093
Ort: Bad Endorf

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten26 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 10 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rosenheim, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart