ZwangsversteigerungSonstiges in Bad Kissingen, Bayern

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Bad Kissingen, Ortsteil Kleinbrach, besteht aus zwei separaten Grundstücken: einem bebauten Grundstück (Flurstück 826 und 826/4) mit zwei Wohnhäusern, einer Doppelgarage und einer Scheune mit Stallanbau, sowie einem unbebauten Gartengrundstück (Flurstück 823 und 823/1). Der amtliche Gesamtverkehrswert wurde auf 542.000 EUR festgesetzt, aufgeteilt in 72.000 EUR für das unbebaute Gartengrundstück und 470.000 EUR für das bebaute Grundstück. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 2.179 m². Die Wohnfläche des Neubaus (Baujahr 2014) wird mit 129 m² angegeben, die des Altbaus (Baujahr ca. 1920) mit 115 m². Hinzu kommen Nutzflächen von 100 m² für die Garage, 126 m² für die Scheune und 30 m² für den Stall. Das Objekt wird vom Schuldner und seiner Familie eigengenutzt, eine Vermietung liegt nicht vor. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird vom Gutachter auf 23.496 EUR geschätzt, was einer geschätzten Bruttorendite von ca. 4,34 % bezogen auf den Verkehrswert entspricht. Zusätzliche Einnahmen aus zwei Werbetafeln an der Scheune (300 EUR p.a.) wurden im Verkehrswert nicht berücksichtigt. Der Neubau befindet sich in einem guten baulichen Zustand, wobei ein Balkongeländer fehlt. Der Altbau hingegen wird als einfach beurteilt und weist Feuchtigkeitsschäden an den Faserzementplatten, kleinere Risse im Kellermauerwerk und eine asbesthaltige Außenwandverkleidung auf. Eine dem heutigen Standard entsprechende Wärmedämmung ist nicht vorhanden. Die Scheune und der Stall sind in einfachem bis verbrauchtem Zustand mit Schäden am Holzfachwerk und durchgerosteter Dachrinne. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Heizung des Neubaus erfolgt über eine Wärmepumpe, die des Altbaus ist unbekannt. Der Sachverständige konnte lediglich eine Außenbesichtigung des Grundstücks und der Gebäude durchführen, da der Zutritt zu den Innenbereichen vom Schuldner verwehrt wurde. Dies führt zu erheblichen Einschränkungen in der Beurteilung des tatsächlichen Zustands und der Ausstattung der Innenräume. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen, das Vorhandensein von Schädlingen oder gesundheitsschädigenden Baumaterialien sowie die Statik und Bauphysik wurden nicht geprüft. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen basieren auf Unterlagen, Hinweisen oder Annahmen. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung wurde ein pauschaler Wertabschlag von 50.000 EUR vorgenommen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 30.10.2025 eingetragen. Baulasten sind keine bekannt. Die Legalität der baulichen Anlagen wird vorausgesetzt. Das unbebaute Gartengrundstück ist durch einen Überbau des Wohnhauses von Flurstück 826/4 auf Flurstück 823/1 belastet, was zu komplexen Wertanpassungen führte. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Innenzustands aller Gebäude, des Sanierungsbedarfs, der Altlastenfreiheit und der Erschließungssituation des Gartengrundstücks unerlässlich.