TeilungsversteigerungSonstiges in Bad Soden-Salmünster, Hessen

Zur Versteigerung kommt am 11.02.2027 um 13:30 Uhr im Amtsgericht Gelnhausen (Saal 11) ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück (Flurstück 44/1, Flur 14, Gemarkung Bad Soden, Blatt 1931) in Am Linsenhof 1 in Bad Soden-Salmünster, Ortsteil Bad Soden. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Das Grundstück ist 119 m² groß und fast vollständig überbaut. Laut Gutachten liegt es in der Stadtmitte in mittlerer zentraler Wohnlage, in einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße, mit Bushaltestelle, Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten im Umfeld (Gutachten S. 6 f.). Das Gutachten setzt den Verkehrswert zum Stichtag 12.03.2025 auf 80.000 € fest (Ertragswert 82.000 €, Sachwert 76.000 €; Gewichtung 1,0 zu 0,36); der relative Verkehrswert liegt bei 384,62 €/m². Das zweigeschossige, nicht unterkellerte Massivgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss geht auf ein Ursprungsbaujahr um 1900 zurück und wurde 1953 zu zwei Wohnungen und drei Apartments umgebaut. Die Wohnfläche beträgt 208 m², hinzu kommen 45 m² Nutzfläche (Keller/Lager). Das Gebäude befindet sich laut Gutachter in einem unrenovierten, nicht modernisierten und nicht bewohnbaren Zustand. Es gibt keine Heizungsanlage, die Sanitär- und Elektroinstallation ist überaltert, die Dacheindeckung verbraucht, im Dachgeschoss sind Feuchte- und Schimmelschäden dokumentiert. Nur die Wohnung im Obergeschoss gilt als bewohnbar. Das Erdgeschoss ist vermüllt. Das Gebäude steht laut Gutachten seit etwa 30 Jahren leer, die Obergeschosswohnung seit etwa acht Jahren. Es besteht keine Vermietung. Im Grundbuch ist ein Sanierungsvermerk (eingetragen 27.02.2006) vermerkt; Eintragungen in Abt. II und III hat der Gutachter ausdrücklich nicht berücksichtigt, bestehen bleibende Rechte sind daher nicht ausgeschlossen. Das Objekt steht als Teil einer Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Ein ca. 2 m² großer Überbau durch das Nachbargebäude wird als wertneutral eingestuft. Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin nach § 74a oder § 85a ZVG versagt, sodass auch ein Gebot unter der Hälfte des Grundstückswerts bezuschlagt werden kann. Das Gutachten zieht 290.000 € für Modernisierung (260.000 €), Wartezeit (20.000 €) und Entrümpelung (10.000 €) vom marktangepassten Wert (372.325 € bzw. 366.486 €) ab. Das Objekt kann sich eher für erfahrene Investoren oder Bauherren mit Sanierungs- und Denkmalerfahrung eignen, sofern die Gesamtkosten einer Kernsanierung belastbar kalkuliert werden. Der niedrige Verkehrswert und die zentrale Lage stehen dem erheblichen Sanierungsaufwand, den Denkmalauflagen und den ungeprüften Abteilungen II/III gegenüber. Vor einem Gebot empfiehlt sich die unabhängige Prüfung von Grundbuch, Bausubstanz und denkmalrechtlichen Anforderungen.