ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

### Objekt & Lage Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Martin-Vetten-Straße 16 in Bergheim-Glesch umfasst ein einseitig angebautes Zweifamilienhaus (Doppelhaushälfte) auf einem 519 m² großen Grundstück. Das Gebäude besteht aus einem eingeschossigen, unterkellerten Altbau aus dem Jahr ca. 1954 mit ausgebautem Dachgeschoss und einem zweigeschossigen, unterkellerten Anbau, mit dessen Errichtung ca. 2020 begonnen wurde. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 154,25 m², wovon ca. 88,25 m² auf den Altbau und geschätzte 66 m² auf den Anbau entfallen. Die Lage am südwestlichen Ortsrand zeichnet sich durch eine ruhige Einbahnstraße aus, ist jedoch direkt durch eine unmittelbar angrenzende Bahnstrecke beeinträchtigt. Regionale Anbindungen an die A61 sowie den ÖPNV sind gut erreichbar. ### Zustand & Ausstattung Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts wird als leicht vernachlässigt beschrieben. Während am Altbau in der Vergangenheit Modernisierungen wie die Erneuerung der Dacheindeckung mit Wärmedämmung sowie der Austausch der Fenster vorgenommen wurden, ist der neuere Anbau noch nicht vollständig fertiggestellt. Hier fehlen unter anderem Teile des Außenputzes, ordnungsgemäße Fensterbeiarbeitungen, Fensterbänke sowie Fallrohre der Dachentwässerung; zudem ist die Hauseingangstreppe lediglich provisorisch ausgeführt. Die Außenanlagen befinden sich in einem verwilderten Zustand und sind mit Baumaterialien und Unrat belastet. Eine Innenbesichtigung war dem Sachverständigen nicht möglich. ### Rechte/Lasten & Risiken Ein massives Risiko stellt das vollständige Fehlen baubehördlicher Unterlagen für den im Jahr 2020 begonnenen Anbau bei der Stadt Bergheim dar. Dadurch besteht Unklarheit über die baurechtliche Genehmigungssituation. Zudem wurden die Erweiterungen noch nicht in die Liegenschaftskarte eingemessen, wozu eine gesetzliche Pflicht besteht. Ein weiteres erhebliches Risiko ist der unbekannte Zustand der Innenräume aufgrund der verweigerten Besichtigung. Der Verkehrswert wurde unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags von 10 % auf den ermittelten Sachwert auf 361.000,00 € festgesetzt. ### Investitionsfazit Für risikoaffine Investoren mit handwerklichem Fokus stellt die Immobilie eine interessante Projektmöglichkeit dar. Das größte Entwicklungspotenzial bietet die planungsrechtliche Option, den nordwestlichen Teil des 519 m² großen Grundstücks mit einem weiteren Wohnhaus zu bebauen. Vor einem Gebot im Versteigerungstermin am 12. November 2026 sollte jedoch die Genehmigungsfähigkeit des bestehenden Anbaus detailliert geprüft werden, um das Risiko eines Rückbaugebots oder teurer Nachgenehmigungen zu minimieren.