ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Bergkamen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, massiv errichtetes Zweifamilienhaus auf einem 1.499 m² großen Grundstück in Bergkamen, Ortsteil Overberge (Erlentiefenstraße 88). Die Immobilie liegt am Ende einer Sackgasse in mittlerer Wohnlage, grenzt jedoch im Norden an eine rund 40 m entfernt verlaufende zweigleisige Bahntrasse, wodurch eine spürbare Lärmbelastung gegeben ist. Das im Jahr ca. 2006 erbaute Objekt verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 307,84 m², die sich auf eine ca. 119 m² große Erdgeschosswohnung und eine ca. 189 m² große Hauptwohnung über Erd- und Obergeschoss verteilt. Ergänzt wird die Immobilie durch ein voll ausgebautes Kellergeschoss mit drei integrierten Garagenstellplätzen sowie eine auf dem Flachdach installierte Photovoltaikanlage mit ca. 132 m² Fläche, welche als Zubehör bewertet wurde. Das Gebäude präsentiert sich mit überwiegend gehobener Ausstattung. Hierzu zählen hochwertige Holzböden und -türen, moderne Sanitärobjekte, eine großzügige Galerie im Wohnzimmer sowie Alufenster mit Isolierverglasung und Raffstores. Die Beheizung erfolgt zeitgemäß über eine Erdwärmepumpe mit Fußbodenheizung. Der allgemeine Bauzustand wird vom Sachverständigen als gut beurteilt, jedoch besteht punktuell deutlicher Instandsetzungs- und Reparaturbedarf: Im Kellergeschoss wurden Feuchtigkeitsschäden im Partyraum, im Fitnessraum und in der linken Garage festgestellt. Zudem sind Sturmschäden an der Flachdachattika dokumentiert und Arbeiten an den Garagentoren erforderlich, wofür der Gutachter pauschal 6.000,00 € für Fertigstellungen und 35.000,00 € für Bauschäden in Abzug bringt. Rechtlich ist das Objekt erheblich vorbelastet. Im Grundbuch von Bergkamen Blatt 8944A sind in Abteilung II Dienstbarkeiten für Gasleitungen der Thyssen Gas GmbH und Druckrohrleitungen der Stadt Bergkamen samt Schutzstreifen und Bauverboten verzeichnet. Gravierendster Punkt ist ein lebenslanges Wohnungsrecht für die Eltern des Eigentümers an der Wohnung 1 samt Mitbenutzungsrechten, dessen Wertnachteil vom Sachverständigen mit 212.000,00 € beziffert wird. Die Hauptwohnung wird derzeit vom Eigentümer selbst genutzt, weshalb für diesen Teil nach dem Zuschlag ggf. ein Räumungsverfahren erforderlich werden könnte. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 1.019.000,00 € stützt sich auf das Sachwertverfahren (1.010.000,00 € für die Immobilie) zuzüglich 9.000,00 € Zubehörwert für die PV-Anlage. Ein Ertragswertverfahren wurde stützend mit 1.030.000,00 € ermittelt. Interessenten sollten im Vorfeld genau prüfen, ob das Wohnungsrecht nach dem geringsten Gebot übernommen werden muss, und eine substanzielle Sanierungsreserve für die Kellerfeuchtigkeit einkalkulieren.