ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Tränkeweg 6 im Berliner Bezirk Neukölln, Ortsteil Buckow, nahe der Ortsteilgrenze zu Britz. Die Umgebung ist von einer ruhigen, aufgelockerten Wohnbebauung mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt; der Tränkeweg selbst fungiert als reine Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Das Grundstück umfasst 573 m² und ist mit einem zweigeschossigen, freistehenden Zweifamilienhaus (Baujahr ca. 1938) nebst angebauter Massivgarage (Baujahr 1989, ca. 36 m² Grundfläche) bebaut. Die Wohnfläche beträgt ca. 155 m² und teilt sich auf zwei abgeschlossene Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss auf. Das Gebäude ist teilunterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Zeltdach. Dem Sachverständigen wurde der Zutritt zum Grundstück sowie in das Gebäudeinnere verwehrt. Die Begutachtung erfolgte somit ausschließlich auf Basis straßenseitiger Außenbesichtigungen sowie historischer Bauakten aus den Jahren 1936 und 1938. Äußerlich zeigt sich das Gebäude in einem durchschnittlichen, altersgemäßen Unterhaltungszustand mit nachträglicher Klinkerfassade als Wärmedämmverbundsystem. In den vergangenen ca. 20 Jahren wurden augenscheinlich keine wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Der Ausstattungsstandard wird unterstellt den 1980er Jahren zugeordnet. Angaben zu Heizung, Leitungen und Bauschäden im Inneren konnten nicht erhoben werden. Rechtlich ist das Grundstück als baureifes Land eingestuft und nach Auskunft des Straßen- und Grünflächenamtes erschließungsbeitragsfrei. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz, und im Bodenbelastungskataster sowie Baulastenverzeichnis liegen keine Eintragungen vor. Im Grundbuch von Buckow Blatt 10541 sind in Abteilung II keine wertmindernden Rechte verzeichnet. Aufgrund der fehlenden Besichtigungsmöglichkeit brachte der Sachverständige einen Risikoabschlag von 15 % (-51.500 €) auf den marktangepassten Sachwert an. Der finale Verkehrswert wurde auf 409.000 € festgesetzt, gestützt auf das Sachwertverfahren. Mit einem ermittelten Bodenwert von 361.000 € entfällt der Großteil des Wertes auf den Grund und Boden. Das Objekt eignet sich vor allem für versierte Investoren oder Eigennutzer, die das Potenzial zur energetischen Runderneuerung nutzen möchten und das Unwägbarkeitsrisiko der fehlenden Innenbesichtigung über ihre Gebotskalkulation absichern.