TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Bocholt, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus auf dem Flurstück 488 (282 m²) sowie ein direkt angrenzendes, unbebautes Gartengrundstück auf dem Flurstück 1419 (705 m²) in 46399 Bocholt. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt somit großzügige 987 m². Das Objekt befindet sich in einer mittleren Wohnlage im westlichen Stadtgebiet, etwa 1.000 m vom Stadtzentrum entfernt. Der Gesamtverkehrswert wurde gerichtlich auf 290.000,00 € festgesetzt, wobei sich die Einzelwerte auf 200.000,00 € (Hausgrundstück) und 70.000,00 € (Gartengrundstück) belaufen. Die Differenz zum Gesamtwert ergibt sich aus dem Synergieeffekt der gemeinsamen Betrachtung beider Flurstücke, da das Gartengrundstück sonst als nicht erschlossenes Hinterland stark abgewertet würde. Das zweigeschossige, voll unterkellerte Wohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss wurde im Jahr 1958 in Massivbauweise errichtet und bietet eine Wohnfläche von rund 118 m². Der bauliche Zustand ist weitestgehend altersgerecht, weist jedoch einen deutlichen Unterhaltungsstau und allgemeinen Renovierungsbedarf auf. Das Heizsystem basiert auf veralteten, teils defekten elektrischen Nachtspeicherheizungen, wobei die Schlafräume gänzlich unbeheizt sind. Auch die Wärmedämmung entspricht nicht heutigen energetischen Standards, was eine umfassende Modernisierung erforderlich macht. Die Kunststofffenster mit Isolierverglasung wurden im Jahr 2002 erneuert. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundbuch in Abteilung II frei von wertbeeinflussenden Eintragungen, sodass keine Belastungen wie Wohnrechte oder Nießbräuche übernommen werden müssen. Das größte Risiko bei einer separaten Betrachtung liegt in der fehlenden Erschließung des Hinterland-Flurstücks 1419, welches weder über eine direkte öffentliche Straßenanbindung noch über ein gesichertes Wegerecht verfügt. Dieser Mangel wird jedoch durch den gemeinsamen Erwerb geheilt. Da es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) handelt, ist mit einer potenziell erschwerten Übergabe durch die Miteigentümer zu rechnen. Für Investoren und handwerklich versierte Eigennutzer bietet dieses Ensemble hervorragende Möglichkeiten. Das übertiefe Grundstück eröffnet im Rahmen des § 34 BauGB oder im Zuge einer zukünftigen Nachverdichtung erhebliche bauliche Optionen. Unter Berücksichtigung der kalkulierbaren, aber hohen Sanierungskosten für Heizung und energetische Hülle kann hier bei einem günstigen Zuschlag eine solide Wertsteigerung realisiert werden. Ein Gebot unterhalb des Verkehrswerts ist aufgrund des Sanierungsstaus anzustreben.