ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Breitungen, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt in der Nürnberger Straße 36 in 98597 Breitungen besteht aus zwei zusammenhängenden Flurstücken (Flurstück 602/6 mit 1.346 m² und Flurstück 1579 mit 867 m²), die gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit von 2.213 m² bilden. Die Liegenschaft liegt in einer ruhigen Ortsrandlage der rund 4.700 Einwohner zählenden Gemeinde Breitungen im Landkreis Schmalkalden-Meiningen. Die innerörtliche Wohnlage wird gutachterlich als gut eingestuft, die Verkehrsanbindung über die Bundesstraße B 19 sowie den örtlichen Bahnhof ist gegeben. Die Bebauung gliedert sich in ein straßenseitiges Wohnhaus und rückwärtige Wirtschaftsgebäude einer ehemaligen Hofstelle. Das Wohnhaus wurde ca. 1925 in Massiv- und Fachwerkbauweise errichtet, ist zweigeschossig, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer geschätzten Wohnfläche von rund 245 m². Daran schließen sich ein zweigeschossiger Massivanbau, ein Fachwerk-Zwischenbau sowie zwei Fachwerkscheunen (Quer- und Längsbau) mit insgesamt rund 401 m² Nutzfläche an. Die bauliche Ausstattung wird als einfach eingestuft. Die Fenster stammen überwiegend aus den frühen 1990er Jahren; die energetische Beschaffenheit und Wärmedämmung gelten aus heutiger Sicht als unzureichend. Der Gutachter beziffert den reinen Reparatur- und Instandhaltungsstau zur Wiederherstellung eines baualtersgemäßen Normalzustands auf 69.000 € (37.000 € für Wohnhaus und Anbau sowie 32.000 € für die Nebengebäude). Erhebliche Risiken resultieren aus der rechtlichen Situation und der Besichtigungslage. Da der im Objekt wohnende Schuldner die Mitwirkung und den Zutritt verweigerte, konnte das Gebäudeinnere nicht besichtigt werden; Angaben zu Haustechnik, Raumaufteilung und verdeckten Schäden beruhen lediglich auf Annahmen. Zudem sind in Abteilung II des Grundbuchs lebenslange Nießbrauchsrechte für zwei Personen eingetragen, deren kapitalisierter Wert gutachterlich informatorisch auf 335.000 € ermittelt wurde. Etwaige Altlasten oder Denkmalschutzauflagen sind nach Aktenlage nicht verzeichnet. Der festgesetzte Verkehrswert von 149.000,00 € reflektiert den marktangepassten Sachwert (Sachwertfaktor 0,92) nach Abzug des Reparaturstaus. Ein Erwerb kommt aufgrund des bestehenden Räumungsaufwands und des Sanierungsvolumens vor allem für Anleger mit Erfahrung im Bereich von Zwangsversteigerungen und handwerklicher Expertise in Betracht, sofern die Versteigerungsbedingungen das Erlöschen der Nießbrauchsrechte gewährleisten.