ZwangsversteigerungSonstiges in Clausthal-Zellerfeld, Niedersachsen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein großzügiges Immobilienensemble in zentraler Lage von Clausthal-Zellerfeld (Zellbach 24 / Robert-Koch-Str. 24). Das Grundstück umfasst vier Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 4.345 m². Das Ensemble besteht aus drei separaten Baukörpern: einem ehemaligen Alten- und Pflegeheim (Gebäude 1, Baujahr 1983, erweitert bis 1997) mit 56 Einbett- und 22 Zweibettzimmern, einer freistehenden ehemaligen Tagespflegeeinrichtung (Gebäude 2, Baujahr 1970, kernsaniert 2014/15) sowie einem derzeit vermieteten Einfamilienhaus in Fachwerkbauweise (Gebäude 3, geschätztes Baujahr vor 1900). Die Lage zeichnet sich durch eine mittlere Wohnlage im Oberharz aus, wobei das Stadtzentrum in nur ca. 450 Metern fußläufig erreichbar ist. Der bauliche Zustand der Hauptgebäude (1 und 2) wird als gut und gepflegt beschrieben. Beide Gebäude wurden in den Jahren 2014/2015 umfassend modernisiert bzw. saniert, wobei auch die Barrierefreiheit nach DIN 18040-2 vollständig hergestellt wurde. Gebäude 1 verfügt über zwei Personen- und zwei Lastenaufzüge sowie eine professionelle Küchenbelüftung. In Gebäude 1 besteht ein geringfügiger, lokaler Reparaturstau (u.a. Feuchtigkeitsschäden im Keller, Risse im Flurbereich des Dachgeschosses). Das Einfamilienhaus (Gebäude 3) wurde ebenfalls weitgehend modernisiert (u.a. neue Gas-Brennwertheizung im Jahr 2020), weist jedoch ein normales Ausstattungsniveau auf. Ein Energieausweis liegt für keines der Gebäude vor. Ein wesentliches rechtliches und technisches Risiko betrifft das Einfamilienhaus (Gebäude 3): Dessen Energie- und Wasserversorgung verläuft über das Nachbargrundstück, was vertraglich und dinglich dringend abgesichert werden muss. Zudem besteht bei der Fassadenverkleidung des Einfamilienhauses der ununtersuchte Verdacht auf asbesthaltige Platten, was zukünftige Entsorgungskosten nach sich ziehen könnte. Im Grundbuch ist zudem ein Wege- und Zufahrtsrecht für das Nachbargrundstück eingetragen, welches jedoch den Wert nicht maßgeblich beeinflusst. Planungsrechtlich liegt das Areal in einem Sondergebiet (SO) für Altenwohnungen und Altenpflegeheime, was eine Umnutzung einschränkt. Für spezialisierte Investoren im Pflege- und Sozialbereich bietet dieses großvolumige Objekt mit einem festgesetzten Verkehrswert von 4.150.000,00 € ein erhebliches Potenzial zur Reaktivierung oder Neuausrichtung. Die solide Bausubstanz und die bereits durchgeführten Modernisierungen reduzieren das unmittelbare Sanierungsrisiko. Private Investoren sollten jedoch die planungsrechtlichen Einschränkungen des Sondergebiets sowie die ungeklärten Erschließungsfragen des Einfamilienhauses vor Gebotsabgabe detailliert prüfen und entsprechende Kostenpuffer einplanen.