ZwangsversteigerungSonstiges in Clausthal-Zellerfeld, Niedersachsen

Die Liegenschaft Zellbach 24 / Robert-Koch-Straße 24 befindet sich in Clausthal-Zellerfeld, rund 450 m vom Stadtzentrum entfernt an einer voll ausgebauten Durchgangsstraße. Das Areal umfasst vier Flurstücke mit zusammen 4.345 m² Grundstücksfläche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mit Ausweisung als Sondergebiet Altenwohnungen/Altenpflegeheim (GRZ 0,5, GFZ 1,2). Der Gebäudebestand gliedert sich in ein Alten- und Pflegeheim (Gebäude 1, Baujahr 1983 mit Erweiterungen 1985–1997, 2 Lasten- und 2 Personenaufzüge), eine separate Tagespflegeeinrichtung (Gebäude 2, Baujahr 1970, 2014/2015 saniert) sowie ein zweigeschossiges Fachwerk-Wohnhaus mit Garage (Gebäude 3, Ursprung ca. vor 1900, modernisiert). Der bauliche Zustand von Gebäude 1 und 2 wird im Gutachten als gut beschrieben, der Wohnstandard als mittel. Die Pflegeeinrichtungen verfügen über barrierefreie Sanitärräume nach DIN 18040-2, Notrufsysteme und Brandschutzanlagen (Treppenhausanbau 2014). Reparaturstau besteht am Hauptgebäude im Untergeschoss in Form von Feuchtigkeits- und Putzschäden sowie Rissbildungen an Böden und Wänden. Das Wohnhaus befindet sich in normalem Zustand mit neuerer Gas-Brennwertheizung aus dem Jahr 2020. An dessen Fassadenbekleidung besteht jedoch aufgrund des Alters ein unaufgeklärter Asbestverdacht. Rechtlich bestehen in Abteilung II des Grundbuchs eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) zugunsten eines Nachbargrundstücks sowie ein Leitungsrecht, die den Wert laut Gutachter nicht wesentlich beeinflussen. Denkmalschutz besteht nicht. Ein wesentliches Risiko stellt die mediale Erschließung von Gebäude 3 dar, dessen Wasser- und Energieversorgung über ein fremdes Nachbargrundstück verläuft. Zudem wird Gebäude 2 über das Hauptgebäude beheizt. Der Pflegeheim- und Tagespflegebetrieb ist aktuell eingestellt; lediglich das Wohnhaus ist laut Insolvenzverwalter vermietet. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 4.150.000,00 € bietet das Ensemble eine substanzstarke Grundlage für Fachinvestoren im Gesundheits- und Pflegesektor. Eine Fortführung oder Neukonzeption als Seniorenresidenz ist aufgrund der bestehenden Zweckbestimmung naheliegend, erfordert jedoch Vorabklärungen zur Entflechtung der Ver- und Entsorgungsleitungen sowie zu Brandschutz und Asbestsanierung.