TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Detmold, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein massiv errichtetes Zweifamilienhaus (Baujahr 1906) mit rückwärtigem, zweigeschossigem Anbau (ursprünglich 1908 als Stall erbaut) auf einem 897 m² großen Kaufgrundstück in 32756 Detmold, Marienstraße 11. Die Immobilie befindet sich in einem gewachsenen Mischgebiet der nördlichen Innenstadt, welches als gute Wohnlage eingestuft wird. Die Innenstadt sowie der Bahnhof Detmold (ca. 0,4 km) sind fußläufig erreichbar; Beeinträchtigungen ergeben sich im Wesentlichen durch Einsatzfahrzeuge des nahen Klinikums. Das Wohnhaus verfügt über eine genehmigte Wohnfläche von 162,20 m² (WHG I im Hochparterre mit 85,60 m² und WHG II im Obergeschoss mit 76,60 m²) sowie eine Brutto-Grundfläche von 461,00 m². Das Gebäude weist einen allgemeinen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau auf, wenngleich Teilerneuerungen wie die Dacheindeckung mit Dämmung (1990) und eine Fassadeneinblasdämmung vorliegen. Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden sichtbare Feuchtigkeitsschäden im Keller und am Schornstein, Rissbildungen an der Fassade sowie abgewohnte Oberflächenbeläge festgestellt. Rechtlich ist hervorzuheben, dass der Dachgeschossausbau, der zweigeschossige Anbau sowie der Verbindungsbau über keine baurechtliche Genehmigung verfügen. Die Sachverständige berücksichtigte dieses Genehmigungs- und Kostenrisiko mit pauschalen Abschlägen. Im Grundbuch von Detmold Blatt 554 ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 eine Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Eigentumsverschaffung auf dem 1/2 Miteigentumsanteil eingetragen. Die Liegenschaft steht leer und unterliegt einer Erhaltungssatzung der Stadt Detmold. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 365.000,00 € (Wertermittlungsstichtag 04.05.2026), abgeleitet aus dem Sachwertverfahren (vorläufiger Sachwert 488.000,00 €, Sachwertfaktor 0,80, besondere objektspezifische Merkmale -27.000,00 €). Für Kapitalanleger und Entwickler bietet sich die Gelegenheit zum Erwerb eines großzügigen Stadtgrundstücks mit Entwicklungspotenzial, sofern ausreichende Rücklagen für Sanierung und Nachgenehmigung einkalkuliert werden.