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0272 K 0001/ 2024
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4 FOTOS

TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Breierspfad 193, 44309 Dortmund
Verkehrswert
400.000 €
Wohnfläche
160 m²
Termin
14.01.2027
in 127 Tagen

Kategorie

Zweifamilienhaus

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0272 K 0001/ 2024
AmtsgerichtDortmund

Kenndaten

Wohnfläche160 m²
Grundstück467 m²
Baujahr1911
ZustandStark sanierungsbedürftig
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken6Wertanpassungen2

Fazit

Die Immobilie eignet sich ideal für handwerklich versierte Eigennutzer, Mehrgenerationenwohnen oder Kapitalanleger mit Fokus auf Wertsteigerung durch Legalisierung und Ausbau der Dachgeschossebene. Chancen bieten die solide Lage in Dortmund-Brackel und der bereits modernisierte Grundstandard in den unteren Geschossen. Risiken bestehen primär im Genehmigungsstatus des Dachgeschosses sowie im bestehenden Sanierungsbedarf bezüglich Feuchtigkeit und Rissen. Kaufinteressenten sollten vorab die baurechtliche Nachgenehmigung beim Bauordnungsamt prüfen und entsprechende Instandsetzungsrücklagen einplanen.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · Bj. 1911 · vermietet

Versteigert wird ein freistehendes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss auf einem 467 m² großen Kaufgrundstück in Dortmund-Brackel (Breierspfad 193). Das im Jahr 1911 errichtete Gebäude bietet eine amtlich ermittelte Wohnfläche von ca. 160 m² (EG ca. 93,88 m², OG ca. 65,87 m²), wobei die wohnliche Nutzung des Dachgeschosses bauordnungsrechtlich nicht genehmigt ist. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 400.000 € (entspricht 2.500 €/m² Wohnfläche) und wurde im Sachwertverfahren ermittelt. Das Objekt befindet sich in einer guten Wohnlage mit hervorragender Nahverkehrsanbindung und weist einen gepflegten, teils modernisierten Gesamtzustand mit punktuellem Sanierungsbedarf auf.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, voll unterkellertes Zweifamilienhaus auf einem 467 m² großen Grundstück am Breierspfad 193 im Dortmunder Stadtteil Brackel. Die Liegenschaft liegt in einem durchgrünten, gewachsenen Wohngebiet mit guter Infrastruktur; der Brackeler Hellweg, U-Bahn- und S-Bahn-Haltestellen sowie Schulen und Krankenhäuser befinden sich in unmittelbarer Nähe. Das Wohnhaus aus dem Baujahr 1911 verfügt über eine anerkannte Wohnfläche von 160,00 m², verteilt auf das Erdgeschoss (93,88 m²) und das Obergeschoss (65,87 m²). Das Dachgeschoss ist zu Wohnzwecken ausgebaut, verfügt jedoch über keine Baugenehmigung und war zum Stichtag weitgehend entkernt und leerstehend. Wesentliche Modernisierungen (Bäder, Fenster, Brennwerttherme 2010) wurden durchgeführt. Der Gutachter stellte jedoch Mängel fest, darunter Rissbildungen im Treppenhaus und an der Kappendecke sowie Feuchtigkeitsschäden im Keller und EG, für die ein Wertabschlag von 16.000 € veranschlagt wurde. Rechtlich ist das Grundstück vorteilhaft situiert: Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei (abgesehen vom Versteigerungsvermerk), Baulasten sind nicht eingetragen, und das Altlastenkataster weist keine Verdachtsmomente aus. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 400.000 € (2.500 €/m² Wohnfläche) bei einem vorläufigen Sachwert von 500.000 € und 84.000 € Marktanpassung bietet das Objekt ein solides Entwicklungspotenzial für Investoren und Eigennutzer.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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20 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0272 K 0001/ 2024
AmtsgerichtDortmund
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartZwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit14.01.2027 · 10:30:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartZweifamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1911
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert400.000 €
Wohnfläche160 m²
Grundstücksfläche467 m²
Anteilige Grundstücksfläche467 m²
Bodenrichtwert450 €/m²
Anteiliger Bodenwert210.150 €467 m² × 450 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeBreierspfad
Hausnummer193
PLZ44309
OrtDortmund
StadtteilBrackel

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert450 €/m²
Anteilige Bodenfläche467 m²
Anteiliger Bodenwert210.150 €
Verkehrswert400.000 €
BRW-Verhältnis1,90
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung189.850 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert210.150 €
Gebäude / Wohnung189.850 €
Verkehrswert400.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
467 m² Gesamtgrundstück = 467 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
467 m² × 450 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
857 €/m²
BRW-Verhältnis
857 €/m² / 450 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
400.000 € − 210.150 € = 189.850 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.500 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 2.414 bis 3.773 Euro, typisch 2.910 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.684 bis 2.771 Euro, Median 2.167 Euro. 10 Vergleichsfälle zwischen 600 und 3.103 Euro pro Quadratmeter, 3 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne · -14 % zum typischen Wert

Verkehrswert geteilt durch 160 m² Wohnfläche · Baujahr 1911 · Zustand durchschnittlich

Üblicher Marktpreis · Dortmund

2.910 €/m²typischer Wert

Spanne 2.414 – 3.773 €/m²

Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Basis
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.167 €/m²Median · 10 Fälle

Mittlere Hälfte 1.684 – 2.771 €/m²

Baujahr
hier 1911Gruppe 1968
Zustand
hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 160 m²Gruppe 148 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig
Datenbasis
10 Objekte im Stadtgebiet aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 7 der 10 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt +15 % über diesem Median.¹

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,70 – 10,90 €/m² im Monat, typisch 8,80 €/m² · Stadt Dortmund, Amt für Wohnen (Mietspiegel), 2025

¹ Dieses Objekt ist rund 55 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1911 gegenüber typisch 1968).

Alle 10 Vergleichsobjekte anzeigen(Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 2,0 km entfernt (Aplerbeck) — 2.906 €/m², Baujahr 1968, gepflegt, 160 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Hohensyburgstraße, DortmundEinfamilienhaus—225 m²unbewertet135.000 €600 €10.06.2026unbekannt
Kötterkamp, BrechtenDoppelhaushälfte2025149 m²stark sanierungsbedürftig225.000 €1.510 €21.10.20269,0 km
Kriemhildstraße, WickedeZweifamilienhaus, Doppelhaushälfte1916146 m²sanierungsbedürftig240.000 €1.644 €09.09.20267,0 km
Sichelstraße, BittermarkDoppelhaushälfte1953180 m²renovierungsbedürftig / einfach325.000 €1.806 €19.11.202610,0 km
Voßloh, NetteGarage, Doppelhaushälfte—108 m²unbewertet229.000 €2.120 €13.08.202611,0 km
Wesengutstr., BenninghofenEinfamilienhaus196579 m²sanierungsbedürftig174.900 €2.214 €20.10.20266,0 km
Am Hang, HolzenGarage, Einfamilienhaus1975127 m²sanierungsbedürftig349.900 €2.755 €25.09.20267,0 km
Sulpkestraße, AplerbeckZweifamilienhaus, Garage—174 m²unbewertet483.000 €2.776 €24.07.20264,5 km
Kraepelinweg, AplerbeckGarage, Einfamilienhaus1968160 m²gepflegt465.000 €2.906 €22.09.20262,0 km
Edelweißstraße, SölderholzReihenhaus, Garage197787 m²durchschnittlich270.000 €3.103 €22.10.20266,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

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14 Fakten
01Bewertung602Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

6 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

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Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

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Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Laut Wertgutachten handelt es sich bei dem zu bewertenden Objekt um ein mit einem freistehenden, voll unterkellerten zweigeschossigen Wohnhaus bebautes Grundstück mit einer Größe vom 467 m² aus dem Jahr 1911. Die gesamte Wohnfläche beträgt ca. 160 m² und ist aufgeteilt auf EG (93,88 m² und OG (65,87 m²). Das Dachgeschoss ist als Wohnung ausgebaut jedoch nicht bauordnungsrechtlich genehmigt. Ein Ansprechpartner ist nicht zu benennen, da es sich um eine Teilungsversteigerung handelt.

Datenhinweise
  • · Sehr gute Datenlage mit vollständigem Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2025 inklusive umfassender Innenbesichtigung und amtlicher Bekanntmachung.
  • · Vollständige Innen- und Außenbesichtigung aller Räume durch den Sachverständigen am 12.05.2025 erfolgt.
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Steuerliche Optimierung

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Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 09.09.2026, 09:56

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Dortmund, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.