KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1935 · leerstehend

Versteigert wird das Teileigentum Nr. 1 an einer Gewerbeeinheit (ehemalige Pizzeria/Gastronomie) im Erdgeschoss eines voll unterkellerten, dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in Düsseldorf-Unterrath. Die Gewerbefläche umfasst rund 58,06 m² Nutzfläche, aufgeteilt in Gastraum, Küche, zwei getrennte WC-Anlagen, Abstellraum sowie einen zugehörigen Kellerraum. Zur Einheit gehört ein Sondernutzungsrecht an einer Hoffläche, das mit 17.000 € werterhöhend berücksichtigt wurde. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist unbekannt; eine Aufstockung erfolgte 1935, Teilsanierungen der Gewerbeeinheit wurden um 2025 durchgeführt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 145.000 € auf Basis des Ertragswertverfahrens; zum Wertermittlungsstichtag stand das Objekt leer.

Biet-Score

Ausgeglichen · 66 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für Gastronomiebetreiber zur Eigennutzung sowie für risikobewusste Kapitalanleger, die von der Lage im Düsseldorfer Norden profitieren möchten. Vor einem Gebot sollten insbesondere die Kosten und technischen Schritte zur heizungstechnischen Entflechtung von Wohnung Nr. 2 sowie der Feuchteschaden im Keller einkalkuliert werden. Bei erfolgreicher Neupositionierung der Gewerbeeinheit lässt sich eine solide Mietrendite erzielen.

Chancen

6

Das Sondernutzungsrecht an der Hoffläche inklusive Einfriedungsrecht bietet zusätzliches Wert- und Nutzungspotenzial für Außengastronomie oder Freiflächen.
Nach Aussage wurden um 2025 Teilsanierungen wie neue Bodenbeläge, überarbeitete Elektrik und neue Sanitärbereiche durchgeführt.
Etablierte Nahversorgung und sehr gute ÖPNV-Anbindung (Bus und Straßenbahn direkt an der Unterrather Straße).

Risiken

5

Es besteht eine heizungstechnische Verflechtung: Die Gas-Etagenheizung versorgt derzeit auch die Wohnung Nr. 2; eine Kappung/Trennung ist erforderlich (Kostenansatz 1.500 €).
Das Kellermauerwerk weist partielle Durchfeuchtungen auf, was zu weiterem Instandhaltungsbedarf führen kann.
Erhöhte Verkehrsimmissionen durch die Straßenlage sowie zeitweise Belastungen durch den nahegelegenen Flughafen Düsseldorf.

Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Teileigentum Nr. 1 an einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss des Vorderhauses der Liegenschaft Unterrather Straße 115 im Stadtteil Düsseldorf-Unterrath. Das voll unterkellerte Vorderhaus verfügt über drei Vollgeschosse; im rückwärtigen Hofbereich befindet sich ein weiteres eingeschossiges Wohnhaus. Die Liegenschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in sechs Wohneinheiten und eine Gewerbeeinheit aufgeteilt. Die zu versteigernde Einheit misst rund 58,06 m² Nutzfläche und ist als Speisegaststätte/Pizzeria konzipiert, bestehend aus Gastraum, Küche, zwei WC-Anlagen, Abstellraum sowie einem zugeordneten Kellerraum. Zudem besteht ein Sondernutzungsrecht an einer Hoffläche, zu deren Einfriedung der Teileigentümer berechtigt ist. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt; eine Aufstockung wurde laut Bauakte 1935 gebrauchsabgenommen. Innerhalb der Gewerbeeinheit wurden laut Eigentümerangaben um das Jahr 2025 Modernisierungsmaßnahmen an Bodenbelägen, Sanitärbereichen, Wandflächen und Elektrik vorgenommen. Ausstattungsseitig liegt eine mittlere Qualität vor. Energetisch besteht Nachholbedarf entsprechend dem Baualter; der vorgelegte Energieausweis (Bedarfsausweis mit 219,9 kWh/(m²a) Endenergiebedarf) ist zudem 2024 abgelaufen. Im Kellergeschoss wurde stellenweise durchfeuchtetes Mauerwerk festgestellt. Die vorhandene Gastronomieausstattung (u. a. Kühltheke, Gasherd, Backofen) steht im Eigentum des Pächters und wurde nicht mitbewertet. Rechtlich ist im Grundbuch in Abteilung II unter laufender Nummer 3 eine Grunddienstbarkeit (Gehrecht) für das Nachbargrundstück eingetragen, die das Teileigentum Nr. 1 jedoch wirtschaftlich nicht beeinträchtigt und mit einem Belastungswert von lediglich 50,00 € bemessen wurde. Baulasten sind nicht eingetragen. Ein wesentlicher technischer Aspekt betrifft die installierte Gas-Etagenheizung: Diese versorgt nach vorliegenden Angaben derzeit auch die Wohneinheit Nr. 2, sodass für eine Systemtrennung ein pauschaler Kostenabzug von 1.500,00 € vorgenommen wurde. Demgegenüber steht der Barwert des Hof-Sondernutzungsrechts mit 17.000,00 €, woraus sich ein Nettozuschlag bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen von 15.500,00 € ergibt. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 145.000,00 € zum Stichtag 11.03.2026 festgesetzt. Bei einem angesetzten Jahresrohertrag von 6.960,00 € (10,00 €/m² monatlich) und Leerstand bietet das Objekt Opportunitäten für Eigennutzer kleinerer Gastronomiekonzepte oder Investoren mit lokalem Handwerkernetzwerk.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Im Stadtteil Düsseldorf-Unterrath gelegenes voll unterkellertes 3geschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit nicht unterkellertem Igeschossigem Wohnhaus im Hof als Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 6 Wohneinheiten und 1 Gewerbeeinheit (Speisegaststätte). Zu versteigernde Teileigentum Nr. 1 ist im Erdgeschoss des Vorderhauses gelegen, mit rd. 58 m2 Größe aufgeteilt entsprechend Örtlichkeit in Ladenlokal/ Gastraum, Küche, 2 WC-Anlagen, Abstellraum sowie ein Kellerraum. Sofern Sicherheitsleistung durch Überweisung erfolgen soll, ist diese spätestens 10 Tage vor dem Versteigerungstermin auf das Konto der Zentrale Zahlstelle Justiz bei der Landesbank Hessen-Thüringen IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16; BIC: WELADEDD zu veranlassen. Dabei sind als Verwendungszweck neben dem Stichwort „Sicherheit AG Düsseldorf“ auch der Tag des Versteigerungstermins und das Aktenzeichen anzugeben.

Hinweise zur Datenlage

Die Datenlage ist vollständig und basiert auf einem aktuellen Verkehrswertgutachten aus März 2026 mit durchgeführter Innenbesichtigung sowie amtlicher Bekanntmachung.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung im Beisein des Eigentümers durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0082 K 0022/ 2025
Amtsgericht: Düsseldorf
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 14.01.2027 · 11:30 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innenbesichtigung
Baujahr: 1935

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 145.000 €
Nutzfläche: 58,06 m²
Gewerbefläche: 58,06 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 140/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 84,56 m²
Bodenrichtwert: 920 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 77.795 €84,56 m² × 920 €/m² · MEA 14 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Unterrather Str.
Hausnummer: 115
PLZ: 40468
Ort: Düsseldorf
Stadtteil: Unterrath

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Objektdaten

Bodenrichtwert: 920 €/m²; amtlicher Bodenrichtwert (BORIS)
Anteilige Bodenfläche: 84,56 m²
Anteiliger Bodenwert: 77.795 €
Verkehrswert: 145.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,86
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 67.205 €

Quelle: Objektdaten

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert77.795 €

Gebäude / Wohnung67.205 €

Verkehrswert145.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 604 m² Gesamtgrundstück × 140/1.000 MEA = 84,56 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 84,56 m² × 920 €/m² · MEA 14 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.715 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.715 €/m² / 920 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 145.000 € − 77.795 € = 67.205 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Düsseldorf, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart