ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Erftstadt, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein im Jahr 1954 in Massivbauweise errichtetes, unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in Erftstadt-Köttingen (Im Jagdfeld 3a). Das 532 m² große Grundstück ist als Zweifrontengrundstück konzipiert und grenzt sowohl an die Straße „Im Jagdfeld“ als auch an die „Franz-Lehnen-Straße“. Neben dem Hauptgebäude befinden sich ein eingeschossiges Nebengebäude (ca. 37 m² Nutzfläche) sowie ein Garagengebäude auf dem Areal. Die Lage wird als normale, etablierte Wohnlage eingestuft, wobei die Infrastruktur vor Ort eingeschränkt ist und Erftstadt-Liblar oder Köln für erweiterte Besorgungen genutzt werden müssen. Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 159 m², aufgeteilt in eine Erdgeschosswohnung (54 m²) und eine Maisonettewohnung im Ober- und Dachgeschoss (105 m²). In den letzten 5 bis 10 Jahren wurden wesentliche Modernisierungen an den Bädern, Fenstern, der Elektrik sowie den Gasbrennwertthermen vorgenommen. Ein besonderes Highlight im Außenbereich ist der ca. 2022 errichtete, beheizbare Außenpool mit Holzdeck. Der allgemeine Bauzustand ist dem Alter entsprechend normal, es bestehen jedoch kleinere Mängel wie Feuchteschäden an der Balkonuntersicht und Putzschäden an der Fassade, für die ein Marktabschlag von 10.000 € angesetzt wurde. Ein erhebliches rechtliches Risiko stellt die bauliche Genehmigungssituation dar: Für den Dachgeschossausbau zur Maisonettewohnung sowie für den rückwärtigen Balkon liegen keine Genehmigungen in den Bauakten vor. Der Gutachter hat hierfür einen Risikoabschlag von 5.000 € einkalkuliert. Zudem ist das Objekt vermietet, wobei die Mieter im Rahmen der Begutachtung keine Angaben zur Miethöhe machten. Dies führte zu einem weiteren Abschlag von 22.000 € (6 % des Sachwerts) für die Fremdnutzung. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 410.000 € bietet das Objekt aufgrund des zweiten bebaubaren Grundstücksteils an der Franz-Lehnen-Straße (Bodenwertzuschlag von 40.000 €) und der vorgenommenen Modernisierungen ein interessantes Potenzial für Kapitalanleger oder Eigennutzer. Investoren müssen jedoch die Kosten für eine eventuelle nachträgliche Legalisierung des Dachgeschossausbaus sowie die ungeklärten Mietverhältnisse einkalkulieren. Bei einem günstigen Zuschlag unterhalb des Verkehrswerts überwiegen die Substanzwerte und das Entwicklungspotenzial des Grundstücks.