KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · vermietet

Zur Versteigerung steht ein 429 m² großes Grundstück in der Gemarkung Niederhone (Stadt Eschwege) mit der Lagebezeichnung 'In den Buschweiden'. Das Areal wird derzeit als Freizeitgarten genutzt und ist mit einem einfachen Holzgartenhaus, einem Schuppen sowie Gartenanlagen bebaut. Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans als Mischgebiet (baureifes Land) mit einer GRZ von 0,4. Aufgrund des sehr schmalen Grundstückszuschnitts von nur ca. 8,0 m Breite und der noch fehlenden Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungsnetze ist eine selbstständige bauliche Nutzung stark eingeschränkt. Der vom Gutachterausschuss festgesetzte Verkehrswert beträgt 10.800 € zum Wertermittlungsstichtag 23.01.2026.

Biet-Score

Vorsicht · 49 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für Freizeitgärtner, Selbstnutzer zur Erholung oder für direkt angrenzende Grundstücksnachbarn zur Arrondierung. Für klassische Bauträger oder Projektentwickler ist das Flurstück wegen der extrem schmalen Front von ca. 8,0 m alleinstehend kaum wirtschaftlich bebaubar. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe die künftigen Erschließungskosten sowie das planungsrechtliche Baurecht im Detail prüfen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst das im Grundbuch von Niederhone Blatt 2739 verzeichnete Flurstück 48 (Flur 13) mit einer Gesamtgröße von 429 m². Es liegt am nördlichen Ortsrand des Stadtteils Niederhone der Kreisstadt Eschwege in einer als Sackgasse ausgebauten Anliegerstraße ('In den Buschweiden'). Die Umgebung ist durch gemischte Nutzungen, Gartenflächen und die nahegelegene B 249 geprägt. Im Grundbuch als Landwirtschaftsfläche geführt, weist der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 56 'Jestädter Straße - Buschweide' die Fläche als Mischgebiet (GRZ 0,4, GFZ 0,8, zweigeschossig, offene Bauweise) aus, weshalb der Gutachterausschuss den Entwicklungszustand als baureifes Land einstuft. Das Grundstück wird aktuell als Gartenland eigengenutzt. Es ist mit einem einfachen, nicht unterkellerten Holzgartenhaus mit Satteldach und Trapezblecheindeckung sowie einem Schuppen in Holzkonstruktion mit Wellplatten bebaut. Die Außenanlagen umfassen einen Holzlattanzaun, Gehwegplatten, Ziergehölze, Obstbäume und einen Brunnen mit Handpumpe. Das Flurstück ist eben und weist bei ca. 50,0 m Tiefe eine mittlere Breite von lediglich rund 8,0 m auf. Öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen (Strom, Wasser, Stadtgas, Abwasser) liegen in der Straße an, Hausanschlüsse sind jedoch noch nicht hergestellt und Beiträge bisher nicht erhoben. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Az. 3 K 36/23). Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei bezüglich wertmindernder Dienstbarkeiten; Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Auskünften der Fachbehörden nicht. Aufgrund des sehr schmalen Zuschnitts und der Erschließungssituation passte der Gutachter den Bodenrichtwert von 38,00 €/m² auf 23,00 €/m² an, woraus ein Bodenwert von 9.867,00 € und unter Hinzurechnung der Pauschalwerte für Bauten und Außenanlagen der Verkehrswert von gerundet 10.800,00 € resultiert. Investoren und Eigennutzer erhalten hier ein günstiges Freizeitgrundstück in ruhiger Ortsrandlage. Als reines Baugrundstück ist das Flurstück aufgrund der Abstandsflächen bei 8 m Breite isoliert kaum nutzbar; ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial besteht primär bei Zusammenlegung mit Nachbargrundstücken.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

s. Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Die Datenlage ist vollständig und basiert auf einem aktuellen Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses (Stichtag 23.01.2026) sowie amtlichen Bekanntmachungen.
Vollständige Besichtigung des Grundstücks und der Aufbauten in Anwesenheit eines Miteigentümers.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0036/2023
Amtsgericht: Eschwege
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 23.10.2026 · 11:15 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 10.800 €
Grundstücksfläche: 429 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 429 m²
Bodenrichtwert: 38 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 16.302 €429 m² × 38 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Straße: In den Buschweiden
Ort: Eschwege
Stadtteil: Niederhone

Ohne Angabe: Hausnummer, PLZ

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17

Bodenrichtwert: 38 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 429 m²
Anteiliger Bodenwert: 16.302 €
Verkehrswert: 10.800 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,66
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -5.502 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert16.302 €

Verkehrswert10.800 €

Zone: 38 (Mischgebiet - MI) Niederhone

Rechenweg

Flächenanteil: 429 m² Gesamtgrundstück = 429 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 429 m² × 38 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 25 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 25 €/m² / 38 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 10.800 € − 16.302 € = -5.502 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Werra-Meißner-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart