ZwangsversteigerungSonstiges in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende Teileigentum Nr. 7 befindet sich in der Katernberger Str. 2 in Essen-Katernberg, einer zentralen Lage direkt im Stadtteilzentrum mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie die Autobahn A42. Es liegt im Dachgeschoss eines dreigeschossigen, unterkellerten Wohn- und Geschäftshauses, das um das Jahr 1900 in geschlossener Massivbauweise errichtet wurde. Dem Sondereigentum ist laut Teilungserklärung ein Miteigentumsanteil von 114,049/1.000 an dem 704 m² großen Grundstück zugeordnet. Die amtliche Nutzfläche beträgt rund 110 m². Eine Innenbesichtigung der Räumlichkeiten war der Sachverständigen nicht möglich, da der Eigentümer zu den Ortsterminen nicht öffnete. Gemäß Teilungserklärung handelt es sich rechtlich um reine Abstellräume. Es bestehen jedoch begründete Hinweise eines anderen Miteigentümers, dass die Flächen illegal zu einer Wohnung ausgebaut wurden. Die Holzeingangstüren im Treppenhaus waren zudem mit einem (aufgerissenen) Stadtsiegel versehen. Der bauliche Zustand des gesamten Gebäudes ist stark sanierungs- und renovierungsbedürftig. Für das Teileigentum wurde ein anteiliger Instandsetzungsbedarf von ca. 10.300 € wertmindernd berücksichtigt. Das größte Risiko für Erwerber liegt in der ungeklärten und potenziell illegalen Nutzungssituation. Sollte das Dachgeschoss tatsächlich als Wohnraum ausgebaut sein, fehlt hierfür die erforderliche baurechtliche Genehmigung. Eine Legalisierung oder formelle Umwandlung in Wohnungseigentum setzt die einstimmige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) voraus, welche angesichts des Zustands und der unklaren Verwaltungssituation nicht als gesichert angesehen werden kann. Zudem drohen bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungen. Zusammenfassend eignet sich dieses spekulative Teileigentum nur für erfahrene Akteure, die bereit sind, juristische Auseinandersetzungen mit der WEG und den Baubehörden zu führen. Ohne vorherigen Einblick in die Räumlichkeiten und Klärung der Genehmigungslage sollte das Objekt ausschließlich mit einem erheblichen Risikoabschlag auf das Mindestgebot erworben werden.