ZwangsversteigerungSonstiges in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das angebotene Sondereigentum (Nr. 6 des Aufteilungsplanes) betrifft einen nicht ausgebauten Spitzboden im Haus Zollstraße 92 im Essener Stadtteil Bochold. Die WEG-Anlage besteht aus insgesamt drei Mehrfamilienhäusern mit 14 Einheiten, die im Jahr 1963 errichtet wurden. Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 600 m², woran ein Miteigentumsanteil von 471,27/10.000 gekoppelt ist. Die Mikrolage wird als mittlere bis einfache Wohnlage klassifiziert, mit einer guten Erschließung an den Personennah- und Individualverkehr sowie Geschäften des täglichen Bedarfs in der näheren Umgebung. Der Spitzboden weist eine Nutzfläche von rund 36 m² auf. Er ist derzeit komplett ungenutzt und nicht ausgebaut. Das Dach ist nicht gedämmt, die Fenster bestehen aus einfacher Metallverglasung (Dachausstiegsfenster) und es ist keine Strom- oder Heizungsversorgung vorhanden. Die Erschließung erfolgt ausschließlich über eine Einschubtreppe im Dachgeschoss (Treppenhaus Zollstraße 92). Am Tag der Ortsbesichtigung war der Spitzboden für die Sachverständige nicht zugänglich. Zu dieser Einheit gehört laut Teilungserklärung kein separater Kellerraum. Am Gemeinschaftseigentum (insbesondere den Balkonen) bestehen sichtbare Instandhaltungsrückstände. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Grunddienstbarkeit (Wege- und Fahrrecht) für die benachbarten Flurstücke eingetragen, was zu einem wertmindernden Abschlag beim Bodenwertanteil führt. Das gravierendste Risiko stellt jedoch die baurechtliche Situation dar: Für einen Ausbau des Spitzbodens zu Wohnzwecken liegt weder ein Bauantrag noch eine Genehmigung vor. Ein potenzieller Erwerber trägt das volle wirtschaftliche und rechtliche Risiko für eine etwaige Nutzungsänderung. Da der Spitzboden nicht besichtigt werden konnte, besteht zudem ein erhebliches Sicherheitsrisiko hinsichtlich verdeckter Mängel an der Dachkonstruktion. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von nur 13.000 € eignet sich dieses Teileigentum primär für spekulative Kleininvestoren oder angrenzende Eigentümer der WEG-Anlage, die zusätzlichen Lagerraum schaffen möchten. Ein wertsteigernder Ausbau zu Wohnraum ist ohne behördliche Genehmigungen, statische Prüfungen und hohe Investitionen in Dämmung, Heizung und Erschließung rechtlich und praktisch kaum realisierbar. Das Objekt sollte daher sehr konservativ kalkuliert und nur mit entsprechendem Risikoabschlag ersteigert werden.