ZwangsversteigerungSonstiges in Frankfurt am Main, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im gewachsenen Ortskern des Stadtteils Bonames in Frankfurt am Main. Die Gesamtanlage besteht aus zwei Flurstücken mit zusammen 582 m² Grundstücksfläche (Flurstück 77/25 mit 570 m² und Flurstück 27/1 als Grünstreifen mit 12 m²). Die Bebauung umfasst ein freistehendes Vorderhaus (KG, EG, OG, DG) sowie ein zweiseitig angebautes Hinterhaus (EG, DG) mit Garage und Pergola. Die Gesamtwohnfläche beträgt 489,14 m² (Vorderhaus 302,93 m², Hinterhaus 186,21 m²) zuzüglich Garage und Kellerersatzflächen. Das Ursprungsbaujahr der Gebäude datiert auf ca. 1880, wobei um das Jahr 2015 wesentliche Sanierungsmaßnahmen (u. a. Fenster, Leitungssysteme, Bäder) durchgeführt wurden. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung aus ca. 2008. Der Gutachter stuft den baulichen Zustand nach Durchführung erforderlicher Instandhaltungsmaßnahmen als allgemein überdurchschnittlich ein. Der festgestellte Instandhaltungsbedarf beläuft sich auf ca. 66.000 € brutto, darunter Schönheitsreparaturen, Arbeiten an der Garage, Putz-/Estrichsanierung im Keller und Ausgleich eines Bodengefälles im Hinterhaus. Rechtlich ist zu beachten, dass das Anwesen als Bestandteil der Gesamtanlage „Alter Ortskern Bonames“ dem Ensembleschutz unterliegt. Baulasten sind laut amtlicher Auskunft nicht eingetragen, Altlastenverdachtsmomente bestehen nicht. Das Objekt ist derzeit teilweise vermietet bzw. eigengenutzt und wird abschnittsweise als Wohngemeinschaft genutzt. Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete beträgt 3.200 €, während die nachhaltig erzielbare Marktmiete mit 5.600 € monatlich (67.200 € jährlich) bemessen wird. Im Ergebnis stellt das Objekt eine interessante Ertragsanlage in Frankfurter Stadtlage dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 1.400.000 € basiert auf einer fundierten Ertragswertableitung (mit Stützung durch das Vergleichswertverfahren) und entspricht ca. 2.862 €/m² Wohnfläche. Investoren sollten den Sanierungsbedarf und den Ensembleschutz berücksichtigen, finden jedoch ein tragfähiges Wertsteigerungspotenzial vor.