KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1880 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein voll erschlossenes Anwesen in Frankfurt am Main-Bonames (Am Burghof 13) mit einem festgesetzten Gesamtwert von 1.400.000 €. Das Objekt umfasst ein freistehendes Vorderhaus und ein zweiseitig angebautes Hinterhaus mit insgesamt ca. 489,14 m² Wohnfläche, verteilt auf drei Einheiten (darunter zwei große Maisonette-Wohnungen mit teilweiser Wohngruppennutzung). Das Ursprungsbaujahr liegt um ca. 1880 mit umfangreichen Sanierungen um ca. 2015. Die Liegenschaft ist teils vermietet und teils eigengenutzt, wobei die erzielte Ist-Kaltmiete bei 3.200 € monatlich liegt und ein marktüblicher Jahresrohertrag von 67.200 € angesetzt wird. Das Objekt steht unter Ensembleschutz (Gesamtanlage „Alter Ortskern Bonames“).

Biet-Score

Sehr riskant · 15 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für Kapitalanleger und Bestandshalter, die von der nachhaltigen Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt am Main profitieren wollen. Durch die Realisierung der Marktmiete bei Neuvermietung oder Nachverhandlung lässt sich eine solide Ertragsrendite erwirtschaften. Vor dem Biettermin sollten Bieter die kalkulierten Instandsetzungskosten (ca. 66.000 €) sowie denkmalrechtliche Auflagen für zukünftige Fassaden- und Dacharbeiten in ihre Gesamtrechnung einpreisen.

Chancen

7

Mietpotenzial +75 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (3.200 € -> 5.600 € p. M.).
Attraktive Makrolage im nördlichen Stadtgebiet der dynamischen Wirtschaftsmetropole Frankfurt am Main.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 8 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im gewachsenen Ortskern des Stadtteils Bonames in Frankfurt am Main. Die Gesamtanlage besteht aus zwei Flurstücken mit zusammen 582 m² Grundstücksfläche (Flurstück 77/25 mit 570 m² und Flurstück 27/1 als Grünstreifen mit 12 m²). Die Bebauung umfasst ein freistehendes Vorderhaus (KG, EG, OG, DG) sowie ein zweiseitig angebautes Hinterhaus (EG, DG) mit Garage und Pergola. Die Gesamtwohnfläche beträgt 489,14 m² (Vorderhaus 302,93 m², Hinterhaus 186,21 m²) zuzüglich Garage und Kellerersatzflächen. Das Ursprungsbaujahr der Gebäude datiert auf ca. 1880, wobei um das Jahr 2015 wesentliche Sanierungsmaßnahmen (u. a. Fenster, Leitungssysteme, Bäder) durchgeführt wurden. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung aus ca. 2008. Der Gutachter stuft den baulichen Zustand nach Durchführung erforderlicher Instandhaltungsmaßnahmen als allgemein überdurchschnittlich ein. Der festgestellte Instandhaltungsbedarf beläuft sich auf ca. 66.000 € brutto, darunter Schönheitsreparaturen, Arbeiten an der Garage, Putz-/Estrichsanierung im Keller und Ausgleich eines Bodengefälles im Hinterhaus. Rechtlich ist zu beachten, dass das Anwesen als Bestandteil der Gesamtanlage „Alter Ortskern Bonames“ dem Ensembleschutz unterliegt. Baulasten sind laut amtlicher Auskunft nicht eingetragen, Altlastenverdachtsmomente bestehen nicht. Das Objekt ist derzeit teilweise vermietet bzw. eigengenutzt und wird abschnittsweise als Wohngemeinschaft genutzt. Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete beträgt 3.200 €, während die nachhaltig erzielbare Marktmiete mit 5.600 € monatlich (67.200 € jährlich) bemessen wird. Im Ergebnis stellt das Objekt eine interessante Ertragsanlage in Frankfurter Stadtlage dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 1.400.000 € basiert auf einer fundierten Ertragswertableitung (mit Stützung durch das Vergleichswertverfahren) und entspricht ca. 2.862 €/m² Wohnfläche. Investoren sollten den Sanierungsbedarf und den Ensembleschutz berücksichtigen, finden jedoch ein tragfähiges Wertsteigerungspotenzial vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

(Laut Gutachten: lfd. Nr. 2 Hofraum) (Laut Gutachten: lfd. Nr. 1 Freistehendes Vorderhaus, bestehend aus: KG, EG, OG und DG, zweiseitig angebautes Hinterhaus, bestehend aus: Garage; 1 Maisonette-Wohnung (EG/DG), DG; Baujahr ca. 1880, Wohnfläche ca. 489,00 m², 1-2 Außenstellplätze) betreibende Gläubigerin: Volksbank Mittelhessen eG vertr. d. Rechtsanwalt Grote in Hamm Telefon 02385 77269 0 Az: 829.5300.0 RA Wolf Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 143613702010.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute und transparente Gutachtenlage mit detaillierter Ertrags- und Flächenermittlung sowie nachvollziehbarer Marktanpassung.
Weitgehende Innenbesichtigung erfolgt; für wenige unzugängliche Einzelräume wurden die Bauakten herangezogen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0845 K 0047/2025
Amtsgericht: Frankfurt am Main
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 03.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1880

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.400.000 €
Wohnfläche: 489,14 m²
Nutzfläche: 86,59 m²
Grundstücksfläche: 582 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 582 m²
Bodenrichtwert: 1.000 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 582.000 €582 m² × 1.000 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am Burghof
Hausnummer: 13
PLZ: 60437
Ort: Frankfurt am Main
Stadtteil: Bonames

Weitere Angaben aus dem Gutachten24 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 9 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 8

Bodenrichtwert: 1.000 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 582 m²
Anteiliger Bodenwert: 582.000 €
Verkehrswert: 1.400.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,41
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 818.000 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 8 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert582.000 €

Gebäude / Wohnung818.000 €

Verkehrswert1.400.000 €

Zone: gemischte Baufläche mit Mehrfamilien-Wohnhäusern (WGFZ 0,8)

Rechenweg

Flächenanteil: 582 m² Gesamtgrundstück = 582 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 582 m² × 1.000 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.405 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.405 €/m² / 1.000 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.400.000 € − 582.000 € = 818.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Frankfurt am Main, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart