ZwangsversteigerungSonstiges in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges, zweiseitig angebautes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und rückwärtigen Nebengebäuden auf einem 401 m² großen Grundstück in der Polsumer Straße 72 im Gelsenkirchener Stadtteil Hassel. Das Wohnhaus wurde um das Jahr 1913 errichtet und im Laufe der Jahrzehnte mehrfach baulich erweitert. Nach überschlägiger Ermittlung anhand historischer Bauakten beläuft sich die Wohnfläche auf ca. 297 m², aufgeteilt auf vier Wohneinheiten im Erdgeschoss (ca. 64 m²), im ersten und zweiten Obergeschoss (jeweils ca. 85 m²) sowie im Dachgeschoss (ca. 63 m²). Die Lage an der Polsumer Straße stellt eine mittlere Wohn- und Geschäftslage dar, ist jedoch durch ein hohes Verkehrsaufkommen und erhebliche Lärmimmissionen geprägt. Der bauliche Zustand der Immobilie ist vernachlässigt und augenscheinlich nicht bewohnbar. Eine Innenbesichtigung wurde dem Gutachter nicht gewährt, sodass die Beschreibungen auf dem äußeren Augenschein und Akten beruhen. Von außen wurden teils offenstehende Fenster mit Regeneintrag, mögliche Frostschäden durch unterlassene Beheizung, Schäden am Wärmedämmverbundsystem und Dach sowie verwilderte Hofflächen festgestellt. Die Nebengebäude im Hof weisen unfertige, massive Umbauten auf, deren Genehmigungsfähigkeit nicht nachgewiesen ist. Energetisch entspricht das Gebäude nicht modernen Anforderungen; ein Energieausweis liegt nicht vor. Rechtlich und behördlich ist die Situation als ungeordnet einzustufen. Das Grundstück ist im Altlastenkataster unter dem Titel einer ehemaligen Spedition als altlastverdächtige Fläche erfasst, was bei Erdarbeiten Untersuchungen erfordert. Zudem besteht das erhebliche Risiko, dass die begonnenen Um- und Anbauten ohne baurechtliche Genehmigung erfolgten und teilweise zurückgebaut werden müssen. Im Grundbuch sind in Abteilung II abgesehen vom Versteigerungsvermerk keine wertmindernden Belastungen eingetragen; Baulasten oder öffentlich-rechtliche Belegungsbindungen bestehen laut Behördenauskunft nicht. Das Investitionsfazit fällt zurückhaltend aus. Bei einem vom Amtsgericht festgesetzten Verkehrswert von 150.000 € (Ertragswertverfahren mit massiven Risikoabschlägen in Höhe von insgesamt 93.550 €) eignet sich die Immobilie nur für spezialisierte Investoren mit Sanierungskompetenz, die das unkalkulierbare Innenzustands-, Rückbau- und Altlastenrisiko tragen können.