TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Herford, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende Grundstück befindet sich in Herford, im ruhigen Stadtbezirk Eickum (Im Hohen Felde 7). Die Mikrolage ist durch eine gewachsene Wohnbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Zentrum von Herford ist ca. 5,5 km entfernt, während Einrichtungen des täglichen Bedarfs im benachbarten Herringhausen (ca. 3,0 km) liegen. Eine Bushaltestelle ist in rund 200 Metern erreichbar. Die Lage bietet viel Ruhe und Natur, ist jedoch aufgrund der Randlage und der fehlenden unmittelbaren Infrastruktur vor Ort in ihrer Vermarktbarkeit laut Gutachten leicht eingeschränkt. Das zweigeschossige Zweifamilienhaus wurde ca. 2012/2013 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 431,54 m². Diese teilt sich auf in eine Souterrainwohnung (189,41 m²) und eine Erdgeschosswohnung (242,13 m²). Die Ausstattung ist als gehoben zu beschreiben und umfasst Natursteinböden, eine Gastherme mit Fußbodenheizung sowie isolierverglaste Kunststofffenster mit teilweise elektrischen Rollläden. Ein besonderes Merkmal ist der begonnene Ausbau des Dachgeschosses, für den jedoch in den Bauakten der Stadt Herford kein Bauantrag vorliegt. Abgesehen von dem fertiggestellten Bad im Dachgeschoss können diese Räume daher baurechtlich aktuell nur als Abstellfläche deklariert werden. Rechtliche Risiken in Form von Grundbucheintragungen in Abteilung II oder Baulasten bestehen nicht. Als physische Risiken sind punktuelle Feuchtigkeitsschäden zu nennen: Sowohl im Vorratskeller als auch im Badezimmer der Souterrainwohnung (wo sich bereits die Tapete abgelöst hat) wurden leicht erhöhte Feuchtigkeitsgehalte in den Wänden gemessen. Zudem besteht Instandsetzungsbedarf an der Balkonstirnseite sowie am Gartenhaus, und der elektrische Antrieb des Garagentores ist defekt. Ein Energieausweis lag dem Gutachter nicht vor. Fazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 805.000,00 € bietet dieses leerstehende Zweifamilienhaus ein hervorragendes Aufteilungspotenzial und eine solide Bausubstanz. Durch den vorgenommenen Marktanpassungsabschlag von 45 % auf den vorläufigen Sachwert erwerben Bieter die Immobilie zu einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis, das Raum für die notwendigen Investitionen in die baurechtliche Legalisierung und die Beseitigung der Feuchtigkeitsmängel lässt.