TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Herford, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus in 32052 Herford (Hellerweg 3), gelegen auf einem 1.279 m² großen Grundstück in der Altstädter Feldmark. Das Areal ist voll erschlossen, eben gelegen und weist eine mittlere Breite von 24 m bei einer Tiefe von 54 m auf. Die Wohnlage wird als gut bis mittelgut eingestuft; das Stadtzentrum ist rund 1,5 km entfernt. Das Gebäude wurde im Ursprungsjahr 1909 massiv errichtet und im Jahr 2013 durchgreifend kernsaniert. Die gesamte Wohnfläche beträgt 323 m², unterteilt in eine Erdgeschosswohnung mit rund 132 m² (zzgl. Terrasse) sowie eine Maisonette-Einheit im Ober- und ausgebauten Dachgeschoss mit rund 173 m² (zzgl. Balkon). Die Bausubstanz präsentiert sich weitgehend gepflegt mit normalem bis gehobenem Ausstattungsstandard, darunter überwiegend dreifach verglaste Kunststofffenster, eine Gas-Zentralheizung aus 2013 (im Erdgeschoss als Fußbodenheizung ausgeführt) sowie moderne Sanitäreinrichtungen auf allen Etagen. Demgegenüber stehen dokumentierte Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, ein noch nicht fertiggestellter Innenausbau beziehungsweise Renovierungsstau im Obergeschoss sowie ein Sockelschaden an der Außenwand. Der Sachverständige veranschlagte hierfür einen pauschalen Wertabzug von 10.000 €. Zudem sind die im Vorgarten angelegten Schotterbeete auf Anordnung der Stadt Herford wieder zu begrünen. In rechtlicher Hinsicht ist das Objekt als Zweifamilienhaus genehmigt. Obwohl die Wohnbereiche in Ober- und Dachgeschoss baulich separiert sind, dürfen sie aus bauordnungsrechtlichen Gründen ausschließlich als eine zusammenhängende Einheit genutzt werden. Das Gebäude genießt Bestandsschutz, liegt jedoch außerhalb des festgesetzten Baufensters; eine Hinterlandbebauung ist unzulässig. Abteilung II des Grundbuchs weist keine wertbeeinflussenden Belastungen aus, Baulasten bestehen laut Auskunft der Stadt nicht. Die Versteigerung erfolgt im Wege der Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Der Verkehrswert wurde stichtagsbezogen zum 28.07.2026 auf 662.000 € festgesetzt, was einem rechnerischen Quadratmeterpreis von 2.145 € bezogen auf die Wohnfläche entspricht. Die Wertermittlung basiert primär auf dem Sachwertverfahren (marktangepasster Sachwert vor BOG: 692.800 € abzüglich 3 % Abschlag für die Grundrisskonzeption sowie 10.000 € Bauschäden), gestützt durch das Ertragswertverfahren mit 653.000 €. Die Liegenschaft kommt insbesondere für solvente Selbstnutzer oder renditeorientierte Vermieter in Betracht, die den Abschluss der Renovierungsmaßnahmen und die gärtnerische Umgestaltung eigenständig begleiten können.