TeilungsversteigerungSonstiges in Hergatz, Bayern

Objekt und Lage: Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung (Aktenzeichen K 32/23, Amtsgericht Kempten, Termin 22.01.2027, 09:30 Uhr) ein Grundbesitz in Hergatz. Das Hauptobjekt ist das Flurstück 299 (3.562 m²) mit einem denkmalgeschützten Bauernhaus (Einfirsthof, Baujahr um 1898) an der Lindauer Straße 5, 6, 7. Es besteht aus einem Wohntrakt mit 318 m² Wohnfläche, einem ehemaligen Stall-/Scheunentrakt mit 627 m² Nutzfläche (Erdgeschoss 333 m², Tenne 294 m²) und einem Nebengebäude. Dazu kommen eine unbebaute baureife Teilfläche von 1.450 m² im Mischgebiet, eine Landwirtschaftsfläche (Flurstück 301, 0,9936 ha) und eine Waldfläche in Opfenbach (Flurstück 1824, 0,2616 ha). Die Lage ist laut Gutachten (S. 14) eine einfache ländliche Mischgebietslage zwischen der B 12 und einem Gewerbegebiet; der Bahnhof Hergatz liegt ca. 0,7 km entfernt. Zustand und Ausstattung: Der Wohntrakt ist laut Gutachter (S. 24) derzeit nicht bewohnbar und bedarf einer grundlegenden Sanierung und Modernisierung. Die Ausstattung stammt weitgehend aus der Bauzeit, die Ölheizung von 1998 gilt als überaltert, der Wärmeschutz entspricht Energieeffizienzklasse H. Dokumentiert sind u. a. Wandfeuchte im Keller, Schimmel durch einen Rohrleitungsschaden, undichte Dachfenster, Risse in der Außenwand sowie im Stalltrakt morsche Fußpfetten und eine asbesthaltige Fassadenverkleidung. Das Nebengebäude erhält keinen Wertansatz. Der Stalltrakt wird teilweise als Lager vermietet, die Nutzung ist laut Gutachten baurechtlich nicht genehmigt. Das Objekt ist im Übrigen ungenutzt und großteils leerstehend. Rechte, Lasten und Risiken: In Abt. II sind u. a. ein Geh- und Fahrtrecht, Baubeschränkungen und ein Wasserleitungsrecht eingetragen; die Wertminderungen belaufen sich laut Gutachten (S. 36) auf zusammen 23.300 € (belasteter Wert 623.700 €). Ein Wohnungsrecht steht noch im Grundbuch, seine Löschung wurde laut Gutachten bewilligt und beantragt. Es bestehen erhebliche Lärmimmissionen durch die B 12 mit Schallschutzfestsetzungen im Bebauungsplan. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Eine Teilungsversteigerung unter Miteigentümern kann Besitzübergang und Räumung erschweren. Investitionsfazit: Der Verkehrswert von 647.000 € (Ertragswert) beruht auf einer unterstellten Sanierung; davon sind Sanierungskosten von rd. 1.510.000 € abgezogen und ein Denkmalvorteil von 230.000 € zugerechnet. Der Bodenwert beträgt laut Gutachten 568.000 €. Chancen liegen in der baureifen Teilfläche und der möglichen Umnutzung zu 3 Wohneinheiten, Risiken in Sanierungsaufwand, Denkmalauflagen, Lärm, ungenehmigter Nutzung und dem eingeschränkten Käuferkreis. Eine Bewertung ist nur mit fachlicher Prüfung von Bausubstanz, Genehmigungen und Förderung sinnvoll.