ZwangsversteigerungSonstiges in Lichtenberg, Sachsen

Das Objekt ist ein Grundstück (Flurstück 85/9, Gemarkung Lichtenberg, 5.210 m²) mit einem Gebäudekomplex aus zwei Hauptgebäuden und einem Verbindungsbau in der Hauptstraße 69, 01896 Lichtenberg. Der Komplex entstand um 1890 (Baugenehmigung von 1885) und wurde 1906 erweitert. Er wurde zuletzt als Pension, Büro sowie Lager- und sonstige Fläche genutzt. Laut Exposé liegt er im südwestlichen Teil von Lichtenberg westlich von Pulsnitz in einer durchschnittlichen bis guten Wohn- und Geschäftslage, öffentliche Verkehrsmittel sind in unmittelbarer Nähe (Exposé S. 1). Als mögliche Wohnfläche nach Umnutzung nennt das Exposé rd. 1.466 m². Das Pensionsgebäude (21 Pensionszimmer, ein zweigeschossiges Apartment) befindet sich in einem überwiegend unterdurchschnittlichen Gesamtzustand. Feuchtigkeits- und Schimmelschäden betreffen das Dachgeschoss, der Nordbalkon gilt als baulich bedenklich, der Keller ist im Rohbauzustand mit erheblichen Wasserschäden. Der Verbindungsbau dient als Büro und bedarf der Auffrischung. Das Obergeschoss der ehemaligen Scheune ist ein begonnener, nicht fertiggestellter Ausbau (Edelrohbau), das Erdgeschoss ist bis auf die Fenster unsaniert. Die Gebäudesubstanz wird grundsätzlich als solide eingeschätzt. Zusätzlich besteht eine starkregenbedingte Wasserproblematik von den östlich angrenzenden Feldern (Exposé S. 2). Die Nutzung als Pension und Wohnraum ist laut Gutachter rechtswidrig, da die Baugenehmigung von 2010 mangels Baufortschritts erloschen ist. Die gewerbliche Nutzung wurde mit Bescheid vom 08.04.2022 untersagt, die Bauaufsicht kann zudem eine Beseitigungsverfügung erlassen (Exposé S. 3). Ein Geschäftsraummietvertrag über das gesamte Grundstück endete voraussichtlich zum 31.12.2025. Der Verkehrswert von 357.300 € (davon 350.000 € Grundstück, 7.300 € Zubehör) beruht auf der unterstellten Folgenutzung als Mehrfamilienhausanlage, deren Genehmigungsfähigkeit nicht abschließend geprüft ist. Der Wertermittlungsstichtag ist der 16.12.2025, der Termin am 15.01.2027. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich für Investoren mit Erfahrung in Umbau und Genehmigungsverfahren eignen, sofern die Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung geklärt wird. Die schwersten Risiken sind die fehlende Genehmigung samt Nutzungsuntersagung, der hohe, nicht bezifferte Sanierungs- und Umbauaufwand, die Wasserproblematik und der unvollständige Besichtigungsstand. Eine belastbare Kalkulation setzt die Einsicht in das vollständige Gutachten und eine Abstimmung mit der Bauaufsicht voraus.