ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Lindlar, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Ortsteil Müllersommer der Gemeinde Lindlar im Oberbergischen Kreis. Die Hofschaft zeichnet sich durch einen dörflich-ländlichen Charakter aus und grenzt unmittelbar an ein Landschaftsschutzgebiet sowie den Ommerbach. Das 1.589 m² große Grundstück liegt in südlicher Hanglage und ist mit einem freistehenden Zweifamilienhaus bebaut, das über ein im Hang freiliegendes Sockelgeschoss, ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss verfügt. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 210 m² (Wohnung 1 im Erdgeschoss mit ca. 90 m², Wohnung 2 über Sockel-, Erd- und Dachgeschoss mit ca. 120 m² zuzüglich Terrassenanteil), ergänzt um rund 89 m² Nutzfläche im Sockelgeschoss und den zwei integrierten Garagen. Das Gebäude entstand in mehreren Bauabschnitten: Das Sockelgeschoss wurde 1949 als Stall- und Garagentrakt errichtet, 1959 erfolgte die Aufstockung des Wohngeschosses samt Dachgeschoss. 1982 wurde das Anwesen in zwei Wohneinheiten aufgeteilt. Während die Dacheindeckung samt Dämmung im Jahr 2008 erneuert und Sanitärbereiche 2009 teilsaniert wurden, besteht insgesamt ein erheblicher Renovierungs- und Instandhaltungsstau. Die veraltete Ölzentralheizung unterliegt dem Betriebsverbot des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und muss für mindestens 25.000,00 € zzgl. 1.000,00 € Tankreinigung erneuert werden. Gravierend ist zudem ein ungenehmigter Umbau der Grundrisse: Die Abtrennung der Wohnungen wurde verändert und der Rettungsweg für das Dachgeschoss führt unzulässig über eine interne Wendeltreppe ohne Brandabschnitt. Zur Wiederherstellung eines genehmigungsfähigen Zustands ist der Einbau einer neuen Treppenanlage für veranschlagte 30.000,00 € nebst Genehmigungskosten von 10.000,00 € erforderlich. Im Grundbuch von Breidenbach Blatt 1043 sind in Abteilung II Dienstbarkeiten (Wegerecht sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrechte) eingetragen. Das Grundstück liegt teilweise im Geltungsbereich einer Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB und im Übrigen im baurechtlichen Außenbereich. Gemäß Starkregenrisikokarte besteht ein mittleres Überflutungsrisiko (0,5 bis 1,0 m) für das Sockelgeschoss. Das Objekt ist derzeit vermietet; am Ortstermin nahm der Mieter teil. In einem vorangegangenen Termin wurde der Zuschlag gemäß § 74a/85a ZVG versagt, weshalb die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen im anstehenden Termin nicht mehr gelten. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 248.000,00 € bietet die Liegenschaft aufgrund des Wegfalls der Wertgrenzen Einstiegschancen für risikobewusste Kapitalanleger oder Eigennutzer mit fundierter Sanierungskompetenz. Vor Gebotsabgabe sollte die Klärung der baurechtlichen Genehmigungssituation mit dem Bauamt im Fokus stehen.