ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Löhne, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt an der Lübbecker Straße 317 in 32584 Löhne (Ortsteil Mennighüffen) umfasst ein im Ursprung um 1900 massiv errichtetes Zweifamilienhaus nebst einem Anbau und einer Doppelfertiggarage auf einem 1.730 m² großen Grundstück. Das Grundstück teilt sich laut Gutachten überschlägig in 950 m² baureifes Land und 780 m² Gartenland auf. Die Lage wird als einfach und ländlich geprägt eingestuft; Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten und eine Grundschule sind im näheren Umkreis vorhanden. Durch die Lage direkt an der befahrenen Landesstraße L 773 (Lübbecker Straße) ist jedoch mit entsprechenden Verkehrsimmissionen zu rechnen. Hinsichtlich des Zustands und der Ausstattung liegt ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor vor, da eine Innenbesichtigung des Wohnhauses und der Garagen nicht ermöglicht wurde. Die Wohnfläche der Hauptwohnung (Erdgeschoss und Dachgeschoss) beträgt ca. 144 m², während die Wohneinheit im Anbau (ehemaliger Stall, 1982 zu Wohnraum umgebaut) ca. 40 m² misst. Von außen sind offensichtliche Mängel wie Putzschäden an der Fassade, Verwitterungen am Holzgiebel sowie Schäden an der Dacheindeckung und dem Dachüberstand erkennbar. Die energetische Ausstattung ist als einfach zu bewerten, was zukünftig GEG-bedingte Kosten nach sich ziehen könnte. Das Gebäude weist aufgrund seines Alters eine hohe Alterswertminderung von 74 % auf, bei einer geschätzten Restnutzungsdauer von 21 Jahren. Das Grundbuch (Abt. II) weist erfreulicherweise keine wertbeeinflussenden Rechte, Lasten oder Baulasten aus. Das zentrale Risiko für Investoren resultiert primär aus der verweigerten Innenbesichtigung. Die Sachverständige hat hierfür einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % auf den Sachwert vorgenommen, um dem unklaren inneren Zustand und eventuellen massiven Unterhaltungsrückständen Rechnung zu tragen. Ein weiterer Marktanpassungsabschlag von 11 % wurde zur Angleichung an das lokale Marktgeschehen vorgenommen. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 sind für diesen Versteigerungstermin bereits entfallen. Für Investoren stellt das Objekt ein klassisches Risikoszenario dar, bei dem das große Grundstück und das erhebliche Flächenpotenzial von 184 m² Wohnfläche dem unklaren Sanierungsstau im Inneren gegenüberstehen. Ein wirtschaftlicher Ankauf empfiehlt sich nur mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag auf den ohnehin reduzierten Verkehrswert von 190.000,00 €, um ungeplante Sanierungskosten für Heizung, Leitungen und Innenausbau abzufedern. Das Objekt eignet sich nach erfolgreicher Sanierung primär zur Eigennutzung oder zur Aufteilung in zwei separate Wohneinheiten zur Vermietung.