KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1969 · Unklar

Zum Aufruf kommt ein voll unterkellertes Zweifamilienhaus nebst massiver Doppelgarage auf einem 1.053 m² großen Eigentumsgrundstück in Löhne-Mennighüffen. Das Objekt mit einer Gesamtwohnfläche von rund 192,40 m² wurde im Jahr 1969 errichtet und befindet sich in einer gewachsenen Wohnlage. Der bauliche und energetische Zustand ist baujahresgemäß überaltert; beheizt wird die Liegenschaft über einen Gas-Brennwertkessel aus dem Jahr 2003. Da der Sachverständige keinen Zutritt zur Liegenschaft und den Innenräumen erhielt, wurde im Gutachten ein pauschaler Sicherheitsabschlag berücksichtigt. Der amtliche Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren auf 200.000 € festgesetzt.

Biet-Score

Risikoreich · 25 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Zweifamilienhaus eignet sich primär für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Investoren, die ein umfassendes Sanierungsprojekt suchen. Aufgrund des verweigerten Zutritts müssen Bieter ausreichende finanzielle Reserven für unvorhersehbare Mängel im Gebäudeinneren und künftige Straßenanliegerbeiträge einplanen. Bei entsprechendem Sicherheitsabschlag im Bietprozess bietet das großzügige Grundstück in Verbindung mit zwei separaten Wohneinheiten ein interessantes Wertschöpfungspotenzial.

Chancen

6

Großzügiges Eigentumsgrundstück mit 1.053 m² Fläche in gewachsener Wohnsiedlung von Löhne-Mennighüffen

Risiken

6

Möglicher erheblicher Instandhaltungs- und Sanierungsstau sowie Bauschäden im Gebäudeinneren nicht abschätzbar

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Bredenpohl 14 in 32584 Löhne umfasst ein freistehendes, voll unterkellertes Zweifamilienwohnhaus nebst einer massiven Doppelgarage auf einem 1.053 m² großen Flurstück im Ortsteil Mennighüffen. Die Umgebung ist überwiegend durch wohnbauliche Nutzung geprägt; Schule und Nahversorger befinden sich im näheren Umkreis. Verkehrlich besteht über die Landesstraße L 514 und die Bundesautobahn A 30 (Kreuz Bad Oeynhausen in ca. 1,5 km) eine gute regionale und überregionale Anbindung. Das Wohngebäude wurde 1969 fertiggestellt und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 192,40 m², verteilt auf zwei Geschosse mit jeweils rund 96 m² Wohnfläche. Die Bausubstanz und Gebäudehülle entsprechen weitgehend dem Stand des Baujahres und weisen eine energetische Überalterung auf. Die Heizungsanlage (Buderus Gaskessel aus 2003) verfügt nach über 20 Betriebsjahren über eine eingeschränkte Ersatzteilverfügbarkeit. Die Außenanlagen sind seit längerer Zeit ungepflegt und weisen starken Wildwuchs auf, dessen Beseitigung vom Gutachter mit 7.500 € veranschlagt wurde. Rechtlich und verfahrensbezogen bestehen wesentliche Unsicherheiten: Beide anberaumten Ortstermine des Sachverständigen scheiterten an verweigertem Zugang, sodass weder Innenräume noch der Garten detailliert begutachtet werden konnten. Der Gutachter brachte daher im Sachwertverfahren neben dem Freischnittaufwand (7.500 €) und einem Abschlag für energetische Überalterung (28.060 €) einen kalkulatorischen Sicherheitsabschlag von 34.000 € sowie 10.000 € für zu erwartende Erschließungsbeiträge (geplanter Straßenausbau 2028) in Ansatz. Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei; Baulasten oder Altlasten sind nicht eingetragen. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Sanierungschance mit überdurchschnittlichem Risiko dar. Kapitalanleger und Entwickler sollten die erforderlichen Sanierungs- und Räumungskosten vorab konservativ kalkulieren und die Unwägbarkeiten der fehlenden Innenbesichtigung mit einem entsprechenden Bietabschlag berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein unterkellertes Zweifamilienhaus, Wohnfläche ca. 192,40 m² mit Doppelgarage, Baujahr 1969. Ein Wertabschlag ist erfolgt, unter Anderem aufgrund nicht erfolgter Innenbesichtigung.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten und amtliche Bekanntmachung liegen vor. Datenstand des Gutachtens ist August 2025.
Nur unvollständige Außenbesichtigung von der Straße aus möglich; Innenräume und Gartenflächen konnten wegen Zugangsverweigerung nicht betreten werden.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0020/2025
Amtsgericht: Bad Oeynhausen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 06.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Zweifamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1969

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 200.000 €
Wohnfläche: 192,4 m²
Nutzfläche: 33,18 m²
Grundstücksfläche: 1.053 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.053 m²
Bodenrichtwert: 130 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 136.890 €1.053 m² × 130 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bredenpohl
Hausnummer: 14
PLZ: 32584
Ort: Löhne
Stadtteil: Mennighüffen

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.040 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 192 m² Wohnfläche · Baujahr 1969 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Löhne	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.550 €/m²typischer Wert	1.163 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	1.430 – 1.580 €/m²	1.085 – 1.439 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-33 % unter dem typischen Wert	-11 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Löhne

1.550 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.430 – 1.580 €/m²
Dieses Objekt: -33 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.163 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.085 – 1.439 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -11 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Löhne	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 10 vor

Üblicher Marktpreis · Löhne

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1969Gruppe 1963
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 192 m²Gruppe 171 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,70 – 9,20 €/m² im Monat, typisch 6,83 €/m² · GEOPortal Kreis Herford (Mietspiegel), 2026

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 750 m entfernt — 1.082 €/m², 183 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Lübbecker Straße, Mennighüffen	Zweifamilienhaus, Garage 2	1900	184 m²	sanierungsbedürftig	190.000 €	1.033 €	11.11.2026	2,5 km
Lindenkamp, Löhne	Zweifamilienhaus, Garage	—	183 m²	unbewertet	198.000 €	1.082 €	15.07.2026	750 m
In der Heide, Löhne	Einfamilienhaus	—	64 m²	unbewertet	70.000 €	1.094 €	03.06.2026	unbekannt
Mühlensiek, Gohfeld	Zweifamilienhaus, unterkellert	1963	136 m²	sanierungsbedürftig	154.000 €	1.132 €	28.10.2026	5,0 km
Obernfeld, Löhne	Garage, Einfamilienhaus	—	159 m²	unbewertet	190.000 €	1.193 €	05.08.2026	4,5 km
Schierholzstraße, Gohfeld	Zweifamilienhaus, gewerblich genutztes Grundstück, Garage	1970	213 m²	sanierungsbedürftig	284.000 €	1.336 €	25.11.2026	4,5 km
Schierholzstraße, Löhne	Einfamilienhaus	—	76 m²	unbewertet	112.000 €	1.474 €	29.07.2026	4,0 km
Dürerweg, Falscheide	Garage, Einfamilienhaus	1933	381 m²	durchschnittlich	1.190.000 €	3.122 €	06.01.2027	4,5 km
Angerweg, Gohfeld	Einfamilienhaus	2023	123 m²	gepflegt	391.000 €	3.176 €	18.11.2026	4,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 35-38

Bodenrichtwert: 130 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.053 m²
Anteiliger Bodenwert: 136.890 €
Verkehrswert: 200.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,46
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 63.110 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 35-38 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert136.890 €

Gebäude / Wohnung63.110 €

Verkehrswert200.000 €

Zone: zonal

Rechenweg

Flächenanteil: 1.053 m² Gesamtgrundstück = 1.053 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.053 m² × 130 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 190 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 190 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 200.000 € − 136.890 € = 63.110 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Herford, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart