KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · Bj. 1920 · Unklar

Zur Versteigerung steht ein bebautes Wohngrundstück in der Hospitalstraße 4 in 17279 Lychen (Uckermark). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 288 m² und ist mit einem Wohnhaus samt Seitenflügel, Dachraum, einem Kellerraum sowie einem separaten Schuppen bebaut. Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 141,62 m² und verteilt sich auf das Erdgeschoss sowie zwei Bereiche im Obergeschoss. Der Gesamtverkehrswert wurde gerichtlich auf 230.500 € festgesetzt, aufgeteilt auf zwei ideelle Miteigentumsanteile zu je 1/2 mit jeweils 115.250 €. Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen für diesen Versteigerungstermin weggefallen. Ein zentrales Bieterrisiko liegt darin, dass für das Gutachten keine Innenbesichtigung möglich war.

Biet-Score

Ausgeglichen · 56 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vor allem für risikobereite Kapitalanleger oder handwerklich erfahrene Eigennutzer in Betracht, die das erhebliche Risiko eines völlig unbekannten Innenzustands einkalkulieren können. Aufgrund der unterbliebenen Innenbesichtigung und des unklaren Belegungsstatus sollte die Investitionsentscheidung zwingend mit einem ausreichenden finanziellen Puffer für Sanierungs- und eventuelle Räumungskosten versehen werden. Zudem ist auf die verfahrensrechtliche Besonderheit der Versteigerung zweier Miteigentumsanteile zu je 1/2 zu achten. Durch den Wegfall der Wertgrenzen gemäß § 85a ZVG bietet sich im Versteigerungstermin zwar eine günstige Einstiegschance, jedoch ist eine konservative Gebotskalkulation unabdingbar.

Chancen

5

Zentrale Wohnlage in der Kleinstadt Lychen im wasser- und waldreichen Landkreis Uckermark.
Wohnfläche von ca. 141,62 m² bietet Raum für eine Aufteilung in zwei bis drei Wohneinheiten.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Hospitalstraße 4 in 17279 Lychen im Landkreis Uckermark (Brandenburg). Auf dem 288 m² großen Grundstück (Gemarkung Lychen, Flur 18, Flurstück 234) befindet sich ein Wohnhaus mit Seitenflügel sowie ein kleines Nebengelass in Form eines separaten Schuppens. Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 141,62 m², aufgeteilt auf das Erdgeschoss (53,19 m²) und das Obergeschoss (zwei Einheiten mit 34,06 m² und 54,37 m²). Das Gebäude verfügt über einen Kellerraum und einen nicht ausgebauten Dachraum. Das Gebäude wurde ca. 1920 errichtet; als modifiziertes Baujahr wird 1978 angegeben. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung, die im Jahr 2009 eingebaut wurde. Der bauliche Zustand wird im Kurzexposee als augenscheinlich einfach eingestuft. Ein offensichtlicher Reparaturrückstau wurde mit ca. 3.000 € beziffert, wobei energetische Sanierungen nicht feststellbar waren. Ein gravierender Unsicherheitsfaktor ist, dass keine Innenbesichtigung stattfinden konnte und der aktuelle Nutzungs- sowie Belegungsstatus als unklar geführt wird. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 230.500 €. Gegenstand des Verfahrens sind zwei ideelle Halbanteile (jeweils 1/2 Miteigentumsanteil mit einem Teilverkehrswert von 115.250 €). Im Rahmen der Wertermittlung zum Stichtag 25.11.2025 wurde der Bodenwert mit 17.280 € ermittelt, der Sachwert beläuft sich auf 230.479 € und der Ertragswert auf 205.958 €. Ein wesentlicher rechtlicher Aspekt für Bietinteressenten ist, dass der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt wurde, weshalb die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 für das anstehende Verfahren entfallen sind. Eine Beteiligung an der Versteigerung erfordert eine sehr vorsichtige Prüfung. Da der Ausstattungsgrad und der Erhaltungszustand der Innenräume unbekannt sind und Mietverhältnisse oder Bewohnerkonstellationen nicht verifiziert werden konnten, eignet sich die Immobilie vornehmlich für erfahrene Investoren, die Sanierungs- und Leerstandsrisiken tragen können. Interessenten müssen im Termin beachten, dass für beide Halbanteile getrennt geboten werden muss, sofern nicht das Gesamteigentum erworben werden soll.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

ein mit einem Wohnhaus mit Seitenflügel bebautes Grundstück

Hinweise zur Datenlage

Es liegen eine amtliche Bekanntmachung, eine ZVG-Deckseite sowie ein einseitiges Kurzexposee der Gutachterin vor. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten fehlt in den Unterlagen.
Nur Außenbesichtigung möglich gewesen; Angaben zum Innenzustand und zur Ausstattung fehlen vollständig.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0007 K 0093/2025
Amtsgericht: Neuruppin
Bundesland: Brandenburg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 26.11.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Zweifamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1920

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 230.500 €
Wohnfläche: 141,62 m²
Grundstücksfläche: 288 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hospitalstraße
Hausnummer: 4
PLZ: 17279
Ort: Lychen

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt

Bei einer Bruchteilsversteigerung bezieht sich der Verkehrswert nur auf den versteigerten Anteil — ein Preis je m² auf die volle Wohnfläche wäre systematisch zu niedrig. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Lychen
	1.850 €/m²typischer Wert
Spanne	1.317 – 2.182 €/m²
Quelle	Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg (Gutachterausschuss)
Stand	2025
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts

Üblicher Marktpreis · Lychen

1.850 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.317 – 2.182 €/m²
Quelle: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg (Gutachterausschuss)
Stand: 2025
Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts

Für Mehrfamilienhäuser liegt in dieser Stadt noch keine eigene Marktspanne vor. Gezeigt wird ersatzweise die Spanne für Ein-/Zweifamilienhäuser — als grobe Hausnummer, nicht als Maßstab für diese Objektart.

Grundlage der Zahlen

	Üblicher Marktpreis · Lychen
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Üblicher Marktpreis · Lychen

Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser; die Marktspanne stammt ersatzweise aus Ein-/Zweifamilienhäuser), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Uckermark, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart