KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1925 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein bebautes Anwesen in 96247 Michelau i. Ofr. (Ortsteil Schwürbitz), bestehend aus dem Hauptgrundstück Flst. 143 (1.097 m²) sowie einem 1/5 Miteigentumsanteil an der Verkehrsfläche Flst. 144 (213 m²). Der Gesamtverkehrswert wurde gerichtlich auf 268.000 EUR festgesetzt. Das Anwesen umfasst zwei aneinandergebaute Wohngebäude (Haus Nr. 1 als Einfamilienhaus mit ca. 146,48 m² Wfl., Haus Nr. 3 als Zweifamilienhaus mit ca. 119,62 m² Wfl., Gesamtwohnfläche ca. 266 m²) sowie ein massives Scheunengebäude mit integrierter Garage. Wohnhaus Nr. 1 ist vermietet, Wohnhaus Nr. 3 steht leer. Beide Gebäude weisen deutlichen Instandhaltungsrückstau, Restarbeiten sowie Modernisierungsbedarf auf, weshalb der Gutachter unter anderem einen 5 %igen Risikoabschlag ansetzte.

Biet-Score

Vorsicht · 53 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich an handwerklich versierte Investoren, Bauunternehmer oder Kapitalanleger mit Fokus auf Sanierung und Nachverdichtung/Neuvermietung. Die Kombination aus beträchtlichem Raumangebot, Scheune und großem Grundstück bietet attraktive Wertschöpfungschancen, erfordert jedoch erhebliche Investitionen in Bausubstanz, Haustechnik und Grundrissoptimierung. Vor Gebotsabgabe sollte eine genaue Kalkulation des Sanierungsaufwands erfolgen sowie der mietrechtliche Status von Haus Nr. 1 eingehend geprüft werden.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in 96247 Michelau im oberfränkischen Ortsteil Schwürbitz (Am Heuhügel 1 und 3) im Landkreis Lichtenfels. Die Liegenschaft umfasst das Hauptflurstück 143 mit 1.097 m² Gebäude- und Freifläche sowie einen 1/5 Miteigentumsanteil am Flurstück 144 (213 m² Verkehrsfläche). Das Umfeld ist dörflich geprägt und überwiegend von Wohnhäusern umgeben; über die direkt anliegende Kreisstraße LIF 2 besteht eine mäßige bis zeitweise stärkere Verkehrsbelastung durch Fahrzeuglärm und Abgase. Das im Grundbuch eingetragene 1/1 Gemeinderecht wurde mangels bestehender Rechtlergemeinschaft als wirtschaftlich gegenstandslos eingestuft. Auf dem Areal befinden sich zwei aneinandergebaute, zweigeschossige und nicht unterkellerte Massivwohnhäuser sowie eine teils unterkellerte Scheune mit PKW-Garage (Einbau ca. 1987/1988). Wohnhaus Nr. 1 (Einfamilienhaus, Ursprung vermutl. 1. Hälfte 20. Jh., erweitert ca. 1964/1965) umfasst ca. 146,48 m² Wohnfläche. Wohnhaus Nr. 3 (Zweifamilienhaus) bietet ca. 119,62 m² Wohnfläche (EG ca. 44,21 m², OG ca. 75,41 m²). Die Bausubstanz beider Wohnhäuser ist im Kern solide, jedoch veraltet und sanierungsbedürftig. Es bestehen erhebliche Mängel wie Putz- und Dachschäden, provisorische Leitungsführungen, Feuchtigkeitserscheinungen im EG von Haus Nr. 3 sowie funktionale Einschränkungen durch Durchgangszimmer und niedrige Raumhöhen (teilweise nur 2,15–2,27 m). Rechtlich bestehen keine Altlasteinträge oder Denkmalschutzauflagen. Es verlaufen oberirdische Stromleitungen über den nordwestlichen Grundstücksbereich, für die keine Grunddienstbarkeiten eingetragen sind. Haus Nr. 1 ist zum Stichtag vermietet (Mietverträge lagen dem Gutachter nicht vor), Haus Nr. 3 steht leer. Wegen unvollständiger Innenbesichtigung (Dachgeschosse beider Häuser und Teile der Scheune unzugänglich) brachte der Gutachter einen 5 %igen Sicherheitsabschlag auf den Ertragswert von Haus Nr. 143 an. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 268.000 EUR (Flst. 143: 266.000 EUR nach Ertragswertverfahren mit Marktabschlag; Flst. 144: 2.000 EUR nach Vergleichswertverfahren). Für Investoren bietet das Ensemble dank der großen Nutz- und Wohnflächen Potenzial zur Neuordnung und Vermietung, verlangt aber substantielle Sanierungsbudgets und ein aktives Risikomanagement.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Wohngebäude 1.: zweigeschossiges, massives, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit nutzbarem Dachgeschoss, Wfl. ca. 146,48 m² zzgl. Nutz-/Nebenfl.; Bj. unbekannt; vermtl. 1. Hälfte 20 Jh., im Kern ggf. früher, um 1964/1965 bauliche Erweiterungsmaßnahmen Gebäudesubstanz als solide, in Teilen als "in die Jahre gekommen" zu beurteilen. Das Wohnhaus weist in Teilbereichen Instandhaltungsrückstau sowie Modernisierungs- und Renovierungsbedarf auf. Wohngebäude 2.: zweigeschossiges, massives, nicht unterkellertes Zweifamilienhaus mit nutzbarem Dachgeschoss; Wfl. EG ca. 44,21 m² + OG ca. 75,41 m² zzgl. Nutz-/Nebenfl.; Baujahr unbekannt, vermutlich 1. Hälfte 20. Jh., im Kern ggf. früher Das Wohnhaus weist in Teilen Restarbeiten, umfangreichen Instandhaltungsrückstau sowie kostenintensiven Modernisierungs- und Renovierungsbedarf auf. Scheunengebäude: eingeschossiges, teilweise unterkellertes, in Massivbauweise errichtetes Scheunengebäude mit Satteldach, 1 KfZ-Garagenstellplatz zzgl. Nutz-/Nebenfl.; Bj. unbekannt, vermtl. erfolgte die Errichtung Anfang/Mitte des 20. Jh. im Kern ggf. früher; Einbau PKW-Garagenplatz um 1987/1988 Die Bausubstanz ist im Wesentlichen als solide, der Pflegezustand als durchschnittlich bis mäßig zu beurteilen. Das Gebäude weist in Teilbereichen Instandhaltungs- und Renovierungsrückstau auf.;

Hinweise zur Datenlage

Die Gutachten- und Bekanntmachungsunterlagen sind detailliert und konsistent. Wesentliche Lücken bestehen bei den Mietvertragsdaten und der vollständigen Zugänglichkeit der Dachgeschosse.
Teilbesichtigung vor Ort erfolgt; Dachräume und Teile des Nebengebäudes blieben unzugänglich, was durch einen 5 %igen Risikoabschlag berücksichtigt wurde.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0056/2025
Amtsgericht: Coburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Sparkasse Coburg-Lichtenfels (Sparkasse)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 12.01.2027 · 08:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1925

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 268.000 €
Wohnfläche: 266,1 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1/5 an Flst. 144 (213 m² Verkehrsfläche)
Anteilige Grundstücksfläche: 219,4 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am Heuhügel
Hausnummer: 1, 3
PLZ: 96247
Ort: Michelau i. Ofr.
Stadtteil: Schwürbitz

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart