ZwangsversteigerungSonstiges in Michelau i. Ofr., Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in 96247 Michelau im oberfränkischen Ortsteil Schwürbitz (Am Heuhügel 1 und 3) im Landkreis Lichtenfels. Die Liegenschaft umfasst das Hauptflurstück 143 mit 1.097 m² Gebäude- und Freifläche sowie einen 1/5 Miteigentumsanteil am Flurstück 144 (213 m² Verkehrsfläche). Das Umfeld ist dörflich geprägt und überwiegend von Wohnhäusern umgeben; über die direkt anliegende Kreisstraße LIF 2 besteht eine mäßige bis zeitweise stärkere Verkehrsbelastung durch Fahrzeuglärm und Abgase. Das im Grundbuch eingetragene 1/1 Gemeinderecht wurde mangels bestehender Rechtlergemeinschaft als wirtschaftlich gegenstandslos eingestuft. Auf dem Areal befinden sich zwei aneinandergebaute, zweigeschossige und nicht unterkellerte Massivwohnhäuser sowie eine teils unterkellerte Scheune mit PKW-Garage (Einbau ca. 1987/1988). Wohnhaus Nr. 1 (Einfamilienhaus, Ursprung vermutl. 1. Hälfte 20. Jh., erweitert ca. 1964/1965) umfasst ca. 146,48 m² Wohnfläche. Wohnhaus Nr. 3 (Zweifamilienhaus) bietet ca. 119,62 m² Wohnfläche (EG ca. 44,21 m², OG ca. 75,41 m²). Die Bausubstanz beider Wohnhäuser ist im Kern solide, jedoch veraltet und sanierungsbedürftig. Es bestehen erhebliche Mängel wie Putz- und Dachschäden, provisorische Leitungsführungen, Feuchtigkeitserscheinungen im EG von Haus Nr. 3 sowie funktionale Einschränkungen durch Durchgangszimmer und niedrige Raumhöhen (teilweise nur 2,15–2,27 m). Rechtlich bestehen keine Altlasteinträge oder Denkmalschutzauflagen. Es verlaufen oberirdische Stromleitungen über den nordwestlichen Grundstücksbereich, für die keine Grunddienstbarkeiten eingetragen sind. Haus Nr. 1 ist zum Stichtag vermietet (Mietverträge lagen dem Gutachter nicht vor), Haus Nr. 3 steht leer. Wegen unvollständiger Innenbesichtigung (Dachgeschosse beider Häuser und Teile der Scheune unzugänglich) brachte der Gutachter einen 5 %igen Sicherheitsabschlag auf den Ertragswert von Haus Nr. 143 an. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 268.000 EUR (Flst. 143: 266.000 EUR nach Ertragswertverfahren mit Marktabschlag; Flst. 144: 2.000 EUR nach Vergleichswertverfahren). Für Investoren bietet das Ensemble dank der großen Nutz- und Wohnflächen Potenzial zur Neuordnung und Vermietung, verlangt aber substantielle Sanierungsbudgets und ein aktives Risikomanagement.