ZwangsversteigerungSonstiges in Nauheim, Hessen

Das Bewertungsobjekt befindet sich in der Adam-Opel-Straße 5 in 64569 Nauheim, in einer etablierten Gewerbelage am Ortsrand. Das 2.182 m² große Eckgrundstück ist gut an das überörtliche Straßennetz sowie an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Die Bebauung besteht aus einer eingeschossigen, teils unterkellerten Halle (Baujahr ca. 1973, ca. 309 m² Nutzfläche), die als Tanz- und Fitnessstudio genutzt wird, und einem dreigeschossigen, unterkellerten Bürogebäude (ca. 165 m² Büro-Nutzfläche im EG und ca. 469 m² Wohnfläche im 1. OG bis DG). Auf dem Grundstück sind zahlreiche Stellplätze vorhanden. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes wird im Gutachten als mäßig und ungepflegt beschrieben. Es besteht ein umfassender Modernisierungs- und Unterhaltungsbedarf. Zu den dokumentierten Bauschäden zählen Setzungsrisse, Fassadenschäden sowie schadhafte Balkone. In der Halle wurden im Jahr 2006 Teilmodernisierungen im Innenausbau und an den Sanitäranlagen durchgeführt, jedoch sind auch hier weitere, insbesondere energetische Maßnahmen erforderlich. Ein Energieausweis liegt für das gesamte Objekt nicht vor. Ein wesentliches rechtliches Risiko stellt die Nutzung der genehmigten Büroflächen im Erdgeschoss des Bürogebäudes zu Wohnzwecken dar, für die keine entsprechende Genehmigung dokumentiert ist. Hierfür wurde im Gutachten ein Risikoabschlag in Höhe von 20.000 € berücksichtigt. Zudem waren die einzelnen Wohnungen im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht zugänglich, was ein erhebliches Kalkulationsrisiko für den tatsächlichen Zustand der Innenräume birgt. Auf dem Dach befindet sich eine Mobilfunkantenne, deren vertragliche Ausgestaltung unklar ist, die jedoch im Ertragswertverfahren pauschal positiv berücksichtigt wurde. Fazit: Das Objekt bietet aufgrund der stabilen Nachfrage nach Gewerbe- und Mischflächen in Nauheim gute Renditechancen, ist jedoch aufgrund des Instandhaltungsstaus und der rechtlichen Abweichungen im EG mit überdurchschnittlichen Risiken verbunden. Investoren sollten vor dem Bieten die bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung prüfen und ausreichende Sanierungsrücklagen bilden. Ein Gebot deutlich unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts von 958.500,00 € ist dringend anzuraten.