KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Sonstiges · Unklar

Versteigert wird laut Gutachten der 1/2 Anteil an einer 68 m² großen, unbebauten und asphaltierten Verkehrsfläche (Flurstück 5233) in Nentershausen, Kirchstraße. Der Verkehrswert beträgt 3.000 € (Stichtag 27.07.2026). Die Fläche ist voll erschlossen, aber nicht eigenständig bebaubar und wird offenbar als Zuwegung zu einem rückliegenden Flurstück genutzt. Wertrelevant sind die Bruchteilsversteigerung und ein mögliches Notwegerecht. Termin ist der 16.03.2027, 10:00 Uhr am Amtsgericht Montabaur.

Biet-Score

Risikoreich · 33 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Anlieger oder Nachbarn in Frage, die Zuwegung oder Arrondierung sichern wollen, sofern sie die Miteigentumsgemeinschaft akzeptieren. Die schwersten Risiken sind die Bruchteilsversteigerung, die fehlende eigenständige Bebaubarkeit und ein mögliches Notwegerecht zugunsten des rückliegenden Flurstücks. Für Renditeinvestoren erscheint es wegen der geringen Fläche und des niedrigen Werts kaum geeignet. Vor einem Gebot sollten Grundbuch, Miteigentümerverhältnisse und die Nutzung durch Flurstück 57/1 geprüft werden.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand der Versteigerung (Amtsgericht Montabaur, Az. 14 K 15/26, Termin 16.03.2027, 10:00 Uhr, Saal 106) ist das Flurstück 5233 der Flur 2, Gemarkung Nentershausen (Grundbuch Blatt 1900, lfd. Nr. 1) mit 68 m². Es handelt sich um eine unbebaute Verkehrsfläche (Fahrweg) an der Kirchstraße in 56412 Nentershausen. Laut Gutachten liegt es im Ortskern, ca. 100 m von einer Hauptstraße und ca. 200 m von der nächsten Bushaltestelle entfernt (Gutachten S. 7). Der Gutachter bewertet nur den 1/2 Anteil (Gutachten S. 1). Das Grundstück ist asphaltiert, hat eine unregelmäßige Form und ist leicht geneigt (Gutachten S. 5, 9). Es ist voll erschlossen und wird nach Einschätzung des Gutachters offensichtlich als Erschließungsfläche für das rückliegende Flurstück 57/1 genutzt. Der Gutachter stuft es als Oberland ein, eine eigenständige Bebauung hält er für ausgeschlossen. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung waren zeitweise Lärmimmissionen durch die Kirche feststellbar (Gutachten S. 10). In Abteilung II des Grundbuchs bestehen laut Gutachten keine wertbeeinflussenden Eintragungen, das Baulastenverzeichnis enthält keinen Eintrag (Gutachten S. 11). Für die Nutzung als Zuwegung zu Flurstück 57/1 sind keine dinglichen Regelungen eingetragen; der Gutachter weist darauf hin, dass im ungünstigsten Fall zivilrechtlich ein Notwegerecht zu dulden sein könnte (Gutachten S. 5). Altlasten sind nicht bekannt, Altlastenfreiheit wird unterstellt. Die Versteigerung betrifft nur einen Miteigentumsanteil; der Erwerber würde damit Miteigentümer neben einer weiteren Person, was Verwertung und Nutzung einschränken kann. Der Verkehrswert für den 1/2 Anteil beträgt 3.000 € (Vergleichswertverfahren auf Basis des Bodenrichtwerts: Bodenwert 4.350 € plus Außenanlagen 1.500 €, gerundet 6.000 € für das gesamte Grundstück; Gutachten S. 12–15). Das Objekt kommt eher für Anlieger oder Nachbarn in Frage, die eine Arrondierung oder Zuwegung sichern wollen, sofern die Miteigentumssituation und mögliche Duldungspflichten akzeptabel sind. Für reine Renditeinvestoren erscheint es wegen der fehlenden Bebaubarkeit und der Bruchteilsversteigerung wenig geeignet.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

unbebaute Verkehrsfläche (Fahrweg)

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten vom 05.10.2026 (Stichtag 27.07.2026) liegt vor, Daten aktuell. Angaben beschränken sich auf eine Bodenwertermittlung ohne Bebauung.
Ortsbesichtigung am 27.07.2026 durchgeführt; es handelt sich um eine unbebaute Verkehrsfläche, daher ist kein Innenzustand relevant.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0014 K 0015/2026
Amtsgericht: Montabaur
Bundesland: Rheinland-Pfalz

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 16.03.2027 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Unklar

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 3.000 €
Grundstücksfläche: 68 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 68 m²
Bodenrichtwert: 110 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 7.480 €68 m² × 110 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kirchstraße
Hausnummer: 12
PLZ: 56412
Ort: Nentershausen

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 1 Angabe

Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 12

Bodenrichtwert: 110 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 68 m²
Anteiliger Bodenwert: 7.480 €
Verkehrswert: 3.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,40
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -4.480 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 12

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert7.480 €

Verkehrswert3.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 68 m² Gesamtgrundstück = 68 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 68 m² × 110 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 44 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 44 €/m² / 110 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 3.000 € − 7.480 € = -4.480 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Westerwaldkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart