ZwangsversteigerungSonstiges in Neustadt, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Arenecke 3 im südlichen Ortskern von Momberg, einem Stadtteil von Neustadt (Hessen). Das Grundstück umfasst lediglich 108 m² und ist mit einem zweigeschossigen, nicht unterkellerten ehemaligen landwirtschaftlichen Stallgebäude bebaut, dessen Entstehungszeit auf ca. 1820 geschätzt wird. Die Brutto-Grundfläche beträgt im Erdgeschoss rund 75 m²; für das Obergeschoss ist keine wirtschaftliche Folgenutzung mehr gegeben. Die Umgebungsbebauung ist dörflich geprägt, Güter des täglichen Bedarfs sind vor Ort nur minimal vorhanden, während eine grundlegende Anbindung an die A49 in ca. 5 km Entfernung besteht. Der bauliche Zustand ist stark sanierungsbedürftig. Das Erdgeschoss besteht aus massivem Sandsteinsichtmauerwerk, das Obergeschoss aus einer ausgefachten Fachwerkkonstruktion. Während die Dacheindeckung aus Tonziegeln neueren Datums ist, fehlen Dachrinnen vollständig, sodass Niederschlagswasser auf das angrenzende Nachbargrundstück abfließt. Die Nord- und Giebelfassaden sind dicht mit schadsträchtigem Efeu bewachsen. Zudem bestehen keine Anschlüsse an das Strom-, Trinkwasser- oder Abwassernetz; eine frühere Stromversorgung lief provisorisch als Freileitung über das Nachbargrundstück. Rechtlich und baulich bestehen gravierende Hürden: Das Objekt ist ein geschütztes Einzelkulturdenkmal innerhalb einer Gesamtanlage gemäß § 18 HDSchG, was jegliche bauliche Maßnahme genehmigungspflichtig macht. Da dem Eigentümer keine Schlüssel vorlagen, konnte der Gutachter das Innere nicht besichtigen. Schwer wiegt zudem, dass die vorhandenen Zugangstüren an der Grundstücksgrenze liegen und ausschließlich über das fremde Nachbargrundstück erreichbar sind. Für eine Eigennutzung müssen Zugänge von öffentlicher Straßenfläche erst neu geschaffen werden. Die wertmindernden Besonderheiten wurden sachverständig pauschal mit 10.000 € bewertet. Unter Berücksichtigung des Bodenwerts von 5.400 € und des Sachwerts der baulichen Anlagen von rund 20.888 € vor Marktanpassung wurde der Verkehrswert abzüglich der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen auf 10.000 € festgesetzt. Eine Investition kommt nur für Selbstnutzer oder Nachbarn in Betracht, die das Gebäude mit vertretbarem Aufwand als Nutz- oder Abstellfläche herrichten können. Ein Erwerb ohne detailliertes bauliches Konzept birgt erhebliche Folgekostenrisiken.